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コロナ禍が証明した「抜群の安定性」
理想的な投資対象とは、不況や災禍などあらゆる局面においても安定した利益を生み出してくれるものです。
不動産は、人間の生活に不可欠な「衣」「食」「住」の「住」を担います。それゆえ、たとえ不況になったからといって急に入居率が下がることはありません。
また、2020年に入って世間を襲ったコロナ禍は、期せずして不動産投資の安定性を証明することになりました。入居者は、コロナ禍で収入が減ったからといって出ていくわけにはいきません。人間というものは住む場所を最後まで絶対に確保したいと考えるからです。
しかしながら、オーナーとしては「入居は続けたい。でも家賃は払えません」と賃料を滞納されたら困ってしまいます。実際にそのような事例は、2020年4月7日の緊急事態宣言以降、全国で頻発しているようです。
そこで政府は、「住居確保給付金制度」という支援策を打ち出しました。これは従来、離職・廃業後2年以内の人に対して原則3ヵ月間（最長9ヵ月間）家賃相当額を支給するものでした。それが新型コロナウイルス感染症の拡大によって収入が減少し、離職や廃業と同程度の状況にある人も対象となったのです。
コロナ禍で家賃が支払えなくなった入居者がいたとしても、住居確保給付金制度などの支援策を利用することで、物件オーナーの収入が途絶えることはないはずです。
要するに不動産投資は、不況や災禍に対して非常に強いということです。前述したとおり、「住」は人間の生活に必要不可欠で、さらに人生を豊かにさえするものだからです。
不動産投資は、このような社会貢献度の高い事業を行いながらもオーナーへ定期的に利益を運び、最終的には売却によって多額のキャッシュを確保させてくれます。
融資を受けやすいツートップ職業、「医師」「消防士」
繰り返しますが不動産は、ほとんど手放しで利益を生み続けるうえに不況や災禍などにも強い。まさに本業を持つ人にとって理想の投資対象です。そんな理想的な投資を行うのにもっとも適した職業があります。それが消防士です。
なぜ適しているのかというと、消防士は金融機関からの評価がすこぶる高いからです。
数ある投資対象のなかで不動産が持つ大きなメリットは、金融機関からの融資によるレバレッジ効果を得られることです。自己資金が100万円あったとして、株式へ投資しようとすれば、100万円分の株式しか買うことはできません。銀行は価値がゼロになる可能性がある株式投資に対して融資をしてくれないからです。
しかし10年後も20年後も、さらに50年後も価値がゼロになる可能性が極めて低い不動産に対しては融資を行います。自己資金が100万円しかなくても20倍、30倍、つまり2000万円、3000万円、場合によっては1億円の物件でも買えるのです。
この少ない自己資金で大きな投資を行えることが不動産投資の利点といえるでしょう。しかもFXのように大損するリスクは極めて低いのです。「金融機関からの評価が高くなる一番の条件は？」と問われると、「高収入」と答える人が多いはずです。ところがそれは誤りです。もちろん高収入も条件の一つではありますが、決して一番ではありません。金融機関が「この人にお金を貸したい」と思える一番の条件は「安定した収入」です。
例えば銀行は、年収1億円のユーチューバーより年収500万円でも安定した収入がある公務員のほうにお金を貸したがります。ユーチューバーの来年の年収は誰も予測できないからです。
従来、金融機関からの評価が高い職業としてよく挙げられていたのは、公務員、一部上場企業の正社員、医師でした。これらの職業ならば年収の10倍程度まで借りられることが珍しくなかったのです。10倍ということは、年収500万円ならば5000万円の物件を買えるということです。
ところが昨今、正社員のほうは怪しくなってきました。景気の低迷が続いた結果、収入が上がらないうえにボーナスも出ない事例が頻発したからです。さらに2018年に世間を騒がせた「かぼちゃの馬車事件」がとどめを刺しました。これは正社員を中心とするシェアハウス大家と一括借り上げ契約を結ぶ管理会社が破綻し、数百人の大家への賃料が未払いとなりました。この事件がスルガ銀行の不正融資問題へと発展し、同銀行と不動産会社が共謀して、融資申込者の年収や預金高を水増しするなどで審査を通してしまっていたのです。
これらの不祥事の結果、正社員のほとんどは、不動産投資に対する融資を受けられなくなっています。
現在、不動産投資の融資が受けやすい職業として公務員は、医師と並ぶツートップです。この二者に「かぼちゃの馬車事件」の影響はほとんどありません。多くの金融機関は、年収3000万円の外資系企業の正社員と年収400万円の公務員のどちらか一方だけ融資審査を通すとしたら、公務員のほうを選択します。それほど金融機関は、不安定な職業を嫌っているのです。
公務員である皆さんは、不動産投資にとって最強の職業に就いているのです。その立場を利用しないのは、もったいないとしかいいようがありません。
今まで「不動産投資なんて資産家がするもの」と思っていた人も多いでしょう。しかし、それは大きな誤解です。皆さんであれば、頭金をほとんど用意しなくても融資を受けられ、5000万円、6000万円、年収によっては1億円の物件でも購入することができるのです。
これだけ多額の融資を受けても返済は、毎月の家賃収入でほとんど賄えてしまいます。これほどローリスクな投資は、ほかにないでしょう。
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