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どのような物件でもオークションの検討対象に
大手業者査定額の2倍以上での売却も実現できることがある不動産オークションですが、まだ一般的ではありませんから、実際にどのような流れで進んでいくのかわからない方が大半だと思います。
そこで、ここではどのような順序でオークションが進んでいくかを見ていくことにしましょう。
オークションはステップ①から⑦まで設定しています。これを確認すれば、オークションのイメージがしやすくなるとともに、売主として何をすればオークションがスムーズに進むかなどがわかってくるかと思います。重要な部分は後に説明を入れていきます。
ちなみに、不動産オークションをやっている会社は、少ないものの、他にもあります。他社がどのようにやっているのかは分かりませんので、これはあくまで筆者のやり方であることはご了承ください。
ステップ①不動産売却の依頼
売主から不動産売却の相談や依頼が持ち込まれた時点がスタートです。原則として、どのような物件でもオークションの検討対象として考えます。売主は個人、法人、後見人、保佐人、管財人など誰でもかまいません。
ステップ②不動産の調査
当該の物件がどのような種類の不動産で、どのような立地にあり、周辺の環境がどうであるかなどを調べます。実際に現地に赴いて、当該物件を確認することはもちろん、周辺を歩いて回ったり、気になることがあれば近隣の住人に聞き取りをしたりして情報を集めます。
まず現地調査では、次のような点を確認します。
●騒音、振動、臭気はないか
●境界杭、プレート、鋲等があるか
●越境物がないか（空中での電線、樹木の枝葉の越境も含む）
●近くの上空に高圧線がないか
●敷地の地盤沈下はないか
●敷地が隣地より高いか低いか
●隣地と高低差がある場合、擁壁があるか。また、その擁壁にヒビ、亀裂はないか
●擁壁の高さが2m以上の場合、建築確認を受けているか、がけ条例の要件を充たしているか
●地中障害物（浄化槽、井戸、旧建物基礎等）がないか
●樹木、庭石がないか
●焼却炉、キュービクル、薬品容器および油等による土の変色がないか
●建物の雨漏り、シロアリの害、主要な木部の腐蝕、建物の傾きはないか
●建物の石綿（アスベスト）使用はないか
●建物の基礎、外壁にヒビ、亀裂はないか
●建物に神棚、御札、仏壇、位牌等の残置物はないか
●建物内で犬、猫を飼っていたことはないか
●建物の増改築はないか
以上の確認をチェックリストで行います。現地確認は、犯罪捜査で現場百遍という言葉があるように、回数が多いほうがベターです。1回目の現地確認では気づかなかったことに2回目、3回目で気づくことも多くあります。また、前回の現地確認が朝なら次回は昼や夕方などに時間を変えます。朝は静かでも夕方に騒音があるということもあるからです。さらに、複数人で現地確認を行います。1人では気づかないことを、別の誰かが気づいてくれる可能性が高まるためです。
