日本屈指の商店街「品川・戸越銀座」…実は地震リスクが心配？

利便性の高さから、単身者層からの人気が高い

■戸越銀座の人口構造

国勢調査を中心に、戸越銀座エリアの人口構造をみていきます。

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戸越銀座のある品川区の人口は38万人強。東京都と比べると、労働生産人口が若干多く、若年層が少ないですが、際立った違いはなく、東京の平均値といったエリアです。一方戸越銀座エリアでは、若年層と高齢者層のボリュームが多くなっています。これは23区山手線外の住宅エリアにみられる傾向で、ファミリー層主体の比較的歴史のある街の特徴です（図表1）。

［図表1］「戸越銀座」周辺の人口動態 出所：平成27年「国勢調査」より

一方で山手線駅の「五反田」から2駅という好立地から、交通利便性を重視する単身者からも支持が厚いことが、世帯の状況からもわかります。23区の単身世帯比率は約50％。都心に近い品川区はそれを4ポイント強上回っていますが、戸越銀座エリアではさらに4ポイント近く上回っています（図表2）。また持ち家率は23区平均を6ポイント近く下回る39％。単身者世帯が多いことから、賃貸主体のエリアとなっています（図表3）。

［図表2］「戸越銀座」周辺の世帯の状況 出所：平成27年「国勢調査」より

［図表3］「戸越銀座」周辺の5年定着率 出所：平成27年「国勢調査」より

一方、5年前の居住住所と比較する5年定住率では、23区の平均を若干上回るものの、東京都の平均を3ポイント近く下回る52％。利便性の高さから、単身者率が高くても定住志向が強いことがうかがえます（図表4）。

［図表4］「戸越銀座」周辺の5年定着率 出所：平成27年「国勢調査」より

■不動産マーケットの状況

戸越銀座エリアの家賃相場をみていきます。前出の通り、「戸越銀座」エリアは、徒歩20分圏内に複数駅があるため、駅徒歩10分に限定してみていきます。1Kの平均家賃は7.7万円。区平均と比べると8,000円近くリーズナブルな地域です。20代の平均月収では少々予算オーバーとなる水準ですが、それでも多くの世代が居住を検討できるエリアといえるでしょう（図表5）。

［図表5］「戸越銀座」駅周辺の1K平均家賃 出所：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合
会調べ（9月8日時点）

中古マンションの取引金額をみていくと、戸越銀座周辺では1平米当たり84万円。品川区の平均を10万円近く下回る一方で、東京都平均を10万円近く上回る水準です（図表6）。

［図表6］「戸越銀座」周辺の中古マンションの取引金額 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

過去5年間の中古マンションの取引件数をみていくと、季節により変動はあるものの平均8件程度の安定的な取引きがありました。しかしコロナ禍の影響で、2019年第4四半期、2020年第1四半期はその半分で推移。コロナ禍のあと、活況を取り戻せるかどうか注目です（図表7）。

［図表7］「戸越銀座」周辺における、中古マンションの取引数の推移 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

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