人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのでしょうか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに検討していきます。今回紹介するのは、品川区「戸越銀座」。

利便性の高さから、単身者層からの人気が高い

■戸越銀座の人口構造

国勢調査を中心に、戸越銀座エリアの人口構造をみていきます。

 

[関連セミナー]
リスク回避で成功を掴め!
現役営業マンが明かすアパート経営のリアルとは

 

戸越銀座のある品川区の人口は38万人強。東京都と比べると、労働生産人口が若干多く、若年層が少ないですが、際立った違いはなく、東京の平均値といったエリアです。一方戸越銀座エリアでは、若年層と高齢者層のボリュームが多くなっています。これは23区山手線外の住宅エリアにみられる傾向で、ファミリー層主体の比較的歴史のある街の特徴です(図表1)

 

出所:平成27年「国勢調査」より
[図表1]「戸越銀座」周辺の人口動態 出所:平成27年「国勢調査」より

 

一方で山手線駅の「五反田」から2駅という好立地から、交通利便性を重視する単身者からも支持が厚いことが、世帯の状況からもわかります。23区の単身世帯比率は約50%。都心に近い品川区はそれを4ポイント強上回っていますが、戸越銀座エリアではさらに4ポイント近く上回っています(図表2)。また持ち家率は23区平均を6ポイント近く下回る39%。単身者世帯が多いことから、賃貸主体のエリアとなっています(図表3)

 

出所:平成27年「国勢調査」より
[図表2]「戸越銀座」周辺の世帯の状況 出所:平成27年「国勢調査」より
出所:平成27年「国勢調査」より
[図表3]「戸越銀座」周辺の5年定着率 出所:平成27年「国勢調査」より

 

一方、5年前の居住住所と比較する5年定住率では、23区の平均を若干上回るものの、東京都の平均を3ポイント近く下回る52%。利便性の高さから、単身者率が高くても定住志向が強いことがうかがえます(図表4)

 

出所:平成27年「国勢調査」より
[図表4]「戸越銀座」周辺の5年定着率 出所:平成27年「国勢調査」より

 

■不動産マーケットの状況

戸越銀座エリアの家賃相場をみていきます。前出の通り、「戸越銀座」エリアは、徒歩20分圏内に複数駅があるため、駅徒歩10分に限定してみていきます。1Kの平均家賃は7.7万円。区平均と比べると8,000円近くリーズナブルな地域です。20代の平均月収では少々予算オーバーとなる水準ですが、それでも多くの世代が居住を検討できるエリアといえるでしょう(図表5)

 

出所:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合 会調べ(9月8日時点)
[図表5]「戸越銀座」駅周辺の1K平均家賃 出所:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合
会調べ(9月8日時点)

 

中古マンションの取引金額をみていくと、戸越銀座周辺では1平米当たり84万円。品川区の平均を10万円近く下回る一方で、東京都平均を10万円近く上回る水準です(図表6)

 

出所:国土交通省 「土地情報総合システム」より作成
[図表6]「戸越銀座」周辺の中古マンションの取引金額 出所:国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

 

過去5年間の中古マンションの取引件数をみていくと、季節により変動はあるものの平均8件程度の安定的な取引きがありました。しかしコロナ禍の影響で、2019年第4四半期、2020年第1四半期はその半分で推移。コロナ禍のあと、活況を取り戻せるかどうか注目です(図表7)

 

出所:国土交通省 「土地情報総合システム」より作成
[図表7]「戸越銀座」周辺における、中古マンションの取引数の推移 出所:国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

 

----------------------------------------------------------------------------------------------
[PR]不動産投資、いきなり始めるのはあまりに危険!
年収500万円会社員向け、不動産投資を始める前に受けるべき相談会 詳細はこちら>>>
年収800万円会社員向け、不動産投資を始める前に受けるべき相談会 詳細はこちら>>>

----------------------------------------------------------------------------------------------

 

 

次ページ安定的な人口増加予測の影で、意外な災害リスク

あなたにオススメのセミナー

    人気記事ランキング

    • デイリー
    • 週間
    • 月間

    メルマガ会員登録者の
    ご案内

    メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

    メルマガ登録
    TOPへ