首都直下地震で液状化？「港区・台場」投資エリアとしての価値

安定的に人口増加、地震リスクも低いが…

■将来人口と災害リスク

不動産投資において、人口は重要なファクターとなりますが、日本は現在、人口減少期で東京も例外ではありません。今後、不動産投資において、エリア選定がより重要になります。

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そのようななか、台場エリアは居住施設やエリアが限られていますが、安定した人口増加が予測されている街です。黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析でみていくと、高い人口増加率を占める赤色が目立ち、23区のなかでも人口流入が続くと予測されています（図表8）。

［図表8］2015年～2040年「台場」エリアの人口増減率 出所：地域経済分析システム、国土交通省「メッシュ別将来人口推計（平成30年推計）」

物件が限られるとはいえ、人口増加が予測されている台場エリア。しかし海に囲まれた埋立地という立地のため、災害リスクが気になります。

東京都による「地震に関する地域危険度測定調査」では、東京の地盤を12種類に分類し、地震の際にどのような被害が出るのかを町丁別に評価していますが、台場エリアは沖積低地の中でも台地よりの地域で、地震の際も被害の少ない「沖積低地2」に分類。各評価項目でもリスクの少ない「1」の評価で、地震リスクは低いエリアだといえます（図表9）。

［図表9］「台場」周辺の地震リスク 出所：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」より
※地震に対するリスクを1～5の5段階で評価。数字が小さいほどリスクも小さくなる

また港区のハザードマップを確認しても、地震の際の津波、大雨の際の浸水の被害も想定されていません。しかし不安視されるのは、地震の際の液状化。首都直下型地震の際、お台場エリアは「液状化の可能性が高いエリア」に分類され、また海溝型の大地震でも同様の評価がされています。

■まとめ

台場は、近年、急速に観光地として発展する一方、「商・職・住」が一体化したエリアとして評価されています。

物件数や居住エリアは限られていて、限定的なマーケットではありますが、今後も人口増加が予測され、物件が所有できれば安定的な不動産経営が期待できるエリアです。

一方でコロナ禍によって観光客は大きく減少。人口の推移予測も変化する可能性があるので、注視する必要があるでしょう。

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