タワマン爆誕の「江東区・豊洲」不動産オーナーとしてみると…

将来も順調に人口増加、災害リスクはどうだ？

■将来人口と災害リスク

不動産投資において、重要なファクターとなる、将来人口の予測をみていきます。日本は人口減少期に入っていますが、東京においても例外ではありません。そのようななか、次々と大規模なマンションが建てられた豊洲は、都内でも高い人口増加率を誇るエリアです。

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では将来的に豊洲の人口はどのように推移していくか、黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析でみていくと、高い人口増加率を占める赤色で染まってします。今後もエリアの人気と共に、人口流入が続くと予測されています（図表8）。

［図表7］2015年～2040年「豊洲」エリアの人口増減率 出所：RESASより作成

湾岸エリアというと、不動産オーナーにとって、災害リスクが気になるところですが、地震の際、建物倒壊リスクも、火災リスクも低く、地震の揺れ、地震による火災には強いエリアです。一方、東京都の想定によると、東京湾で高潮が発生した際、豊洲付近では最大3～5ｍの浸水を想定しています。湾岸という立地のため、常に高潮リスクはついてまわると認識しておきましょう（図表9）。

［図表9］「豊洲」周辺の地震リスク 出所：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」より
※地震に対するリスクを1～5の5段階で評価。数字が小さいほどリスクも小さくなる

■まとめ

豊洲は、都心から直線距離3キロと、日本一の商業地、銀座が生活圏内になる立地で、昨今、タワーマンションが林立。ファミリー層を中心に人気の街に仲間入りを果たしました。

不動産投資の観点でみていくと、賃貸物件は少なく、特に駅10分圏内にはほとんどみられません。駅距離がある物件に目を向けた際には、他エリアとの競争をより意識する必要があります。一方で駅近の賃貸物件は希少で、交通利便性、生活利便性から、非常に競争力の高い物件である可能性があります。

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