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「一棟買い」は資産を築くスピードが速まる
物件選びのポイント（6）ビルやマンション・アパート「一棟買い」を目指す
不動産投資を始めたばかりのころは、私も区分所有や戸建てを保有していたことがありました。しかし、銀行から融資受けることができれば、圧倒的に資産を築くスピードが速まるのがビルやマンション、アパートの「一棟買い」です。
ここで簡単に「一棟買い」のメリットとデメリットをお話ししましょう。
＜メリット＞
・一つの物件あたりの収入金額が大きい。
・土地面積が大きくなるので資産価値が高い（銀行の融資を受けやすい）。
・空室の影響が小さい。
・自分で決めて大規模な修繕や改装ができる。
＜デメリット＞
・元手が多く必要。
・流動性が低い。
・維持・管理に多額の費用が必要。
私は、ITバブルが崩壊した2000年に、なけなしの5000万円で西川口のワンルーマンション14戸を1棟、購入。このときから、資産を築くスピードが一気に加速しました。
そして、2005年までにマンション3棟、アパート２棟、区分所有2戸、戸建て2棟を次々と購入し、家賃収入が年間3600万円に達するようになったのです。
本気で資産を形成しようとしたら、いかに効率よく増やしていくことができるかが重要なポイントです。
たとえば、手持ち資金は同じ1000万円で、ローンをせずに「A・区分マンションを購入」、ローンを組んで「B・一棟マンションを購入」した場合を比較してみましょう。
ここでは単純に、経費率などを同じとして税金などは考慮せずに計算しています。
●A・区分マンションを購入
・価格：1000万円
・表面利回り：8％
・年間家賃収入：80万円
・諸経費（空室率、経費）30万円
・手取り：50万円
●B・マンション「一棟買い」
・価格：1億円
・表面利回り：8％
・年間家賃収入：800万円
・ローン返済のうち利息（年利2％）を含めた諸経費（空室率、経費）：300万円
・返済元金を含めた手取り：500万円
比べてみると、「一棟買い」のマンションのほうが、手取りの金額は10倍以上になります。これがいわゆるテコの原理、レバレッジ効果です。
収益を次の投資のために、丸々残しておくとして、5年後には「A・区分マンションを購入」の場合、250万円しかありませんが、「B・マンション『一棟買い』」だと2500万円になります。
ただし、「B・マンション『一棟買い』」のほうが手取りは多いですが、当然、借入金も大きくなりますので、安定したキャッシュフロー得られる物件選びが大切です。
しかし、この例をご覧いただければ、いかに素早いスピードで資産を築くことができるかおわかりいただけるのではないでしょうか。
