家賃＜管理費？ダメ物件の罠にハマらないために【不動産投資】

「高利回り」のウソ

利回りが良いので購入したが、蓋を開ければ空室だらけ。高利回りは嘘だった―そんな話をよく耳にします。

最近では、地主向けではなくて投資家向けの新築アパートも人気がありますが、そういった新築メーカーの収支シミュレーションには、やや甘い部分があります。

まず、家賃設定自体を高くして、表面利回りを上げています。新築の場合は、当然ながら全空で、誰も入居していないので家賃をいくらでも高く言えるのです。

また、実際に高くしても、1回目でしたら新築プレミアムがあるので満室になる可能性があります。新築物件には「未入居の新築の部屋に住みたい」という一定のニーズがあり、多少相場よりも高い家賃であっても、新築だからというだけで入居が付きます。

しかし一度でも入居したら、それは中古物件です。新築プレミアムは長くは続きません。

最悪のケースでは、竣工して募集したところ、その家賃ではなかなか入居者が付かずに、「結局家賃を下げざるを得なかった」という話もあります。

事前の説明で「〇％の家賃が見込める」と聞いていたのが、蓋を開けたら△％を切っていた―そんなことも起こっています。

長期的にはその高い家賃は見込めないにもかかわらず、見込みが甘い数値を見せて、投資家もそれを信じて買ってしまう。それは嘘ではないかもしれませんが、言葉通りに受け取ってはいけないことではあります。

地方の中古一棟物件でよく聞くのは、高利回りに見えて、修繕費やランニングコストがすごくかかるケースです。修繕費はどの物件にもかかるもので、中古物件では必ず起こり得るリスクですが、購入してすぐに給水ポンプ、エレベーターといった高額な設備が壊れたら悲惨です。

また、ファミリー物件では長期入居していた入居者が退去となると、居室が広いこともあり、多額の原状回復費用がかかります。もし、数室が続けて退去してしまえば、数百万円のリフォーム費用がかかることもあります。

しかも、直さなければ次の募集ができませんから、その資金繰りは急を要するのです。このように想定外の出費が続くことで収益を圧迫します。

積算評価が高い物件は固定資産税・都市計画税が高く、エレベーターが付いている物件は電気代や保守点検費用が高いものです。それらのコストを差し引いたNOI（営業純利益）で計算した利回りFCRが「真実の利回り」となります。

※FCR（真実の利回り）は、GPI（満室賃料）から管理費や清掃費用、固定資産税と
いったOpex（運営費）を引いたNOI（営業純利益）で計算した最終的な利回りのこと。

「NOI（営業純利益） ÷ 物件の購入価格 × 100 ＝ FCR（真実の利回り）」で算出。

物件を判断する利回りは、表面利回りではありません。真実の利回りであるFCRで判断するようにしましょう。