家賃＜管理費？ダメ物件の罠にハマらないために【不動産投資】

地方は賃料水準が低くて修繕費が高い

地方で不動産投資を行う場合に気を付けるポイントはいくつかあります。賃料水準が低くて修繕費が高い地域。特に札幌などの物件で陥りやすい罠です。

例えば、単身者向けの20平米の1Ｋがあったとします。部屋から退去したとき、クロスや床などの修繕をして貸せる状態まで戻す原状回復工事を行います。

札幌は若干リフォーム業者の単価が安いですが、それでも1部屋退去が出るごとに、修繕が15万円程度かかります。

東京の都内の利便性のよい立地であれば、同じ広さの物件で、大体家賃が7万～8万円くらいです。対して、札幌では家賃は2万～3万円です。要するに、2倍から3倍近い収入差があるわけです。

しかし、賃料に大きな差があっても、かかる修繕費用はほぼ同じです。エアコンが壊れた場合でも、札幌であっても東京であっても交換にかかる費用はほぼ同じです。地方だからといって人件費が東京の半額ということはありません。

つまり、賃料水準が低いと平米あたりの効率というのが悪いわけです。下手をすると、原状回復費用で年間家賃の半分くらいを持っていかれてしまいます。特に単身者向けの物件は回転が速いため、修繕費が収益を圧迫するケースがよく見られます。