家賃＜管理費？ダメ物件の罠にハマらないために【不動産投資】

都心のデメリットは収益性の低さ

首都圏に物件を持ちたいという投資家は多いです。特に東京23区など、資産性も高いため魅力に思う人が多いのです。

しかし、都心の不動産の収益性はとても低いです。

不動産投資の書籍を見れば、利回り20％や30％など、景気のいい話がたくさんあるため、勘違いされた方から、「利回りがこんなに低いのは、おかしくないですか？」と聞かれることもあります。そのエリアによって利回りが大分変わるという知識は、初心者は持っていないのだと思います。

当然のことながら、不動産投資には相場があります。不動産は、経済の相場の波に若干遅れて、緩やかに変動します。過去のデータを見ても、同じような感じで推移しています。

［図］不動産と景気の循環

不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス

市況によって、売れ筋の立地、売れ筋の不動産には差が出ます。

少し前は、地方にあるRC造の一棟物件が人気でした。当時はまだ相場が上がりきっていなかったこともあり、利回りが高くキャッシュフローが出やすかったからです。

また地方のRCは積算評価がつきやすく、当時は高積算物件に融資をする金融機関が多かったこともあり、サラリーマン投資家が購入しやすい状況だったのです。

しかし、現状では相場全体が上がり、物件価格も高騰しています。このように値段が上がりきって利回りが低くなっている中では、地方RC物件はとてもお買い得とはいえません。

現在は、地方の中古RC物件に比べて、首都圏の新築木造アパートの収益性が高いという状況です。しかし、決して新築木造アパートの利回りが高いというわけではありません。実際のところ利回りで比べれば地方よりも低いのですが、首都圏の銀行からより安い金利で借りられることが強みとなります。

地方の築20年の物件と、新築で手がかからない物件となれば、明らかに新築の方がいいというのがここ最近の流れです。

ただ、それも先述したように家賃自体が高めに設定されている場合があります。新築が中古になる過程で家賃が下落する可能性が高く、これが新築のデメリットやリスクだと言えるでしょう。

大村昌慶（おおむら まさよし）
株式会社ダイムラー・コーポレーション代表取締役