政府発表の数値から把握する「立地のよい物件」とは？

地域別将来推計人口を活用し、人口減少リスクを回避

具体的に、どのような立地にある物件を購入すればよいのでしょうか。まず第一に、少子高齢化社会を迎えた日本の状況をふまえると、基本的には人口が減少しない地域を選ぶことが大切となります。

現在、日本の年間出生数は、いわゆる「第一次ベビーブーム」と呼ばれた1940年代後半に比べて半分以下に落ち込んでいます。

このような少子化の進行の結果として、日本の総人口は2011年の1億2779万人を頂点に減少の一途を辿っているところであり、その結果として、賃貸需要にもマイナスの影響がおよぶことが予想されています。

ただ、見落としてはならないのは、必ずしもすべての地域が等しく人口が減少していくわけではないということです。この点に関して、厚生労働省の付属機関である国立社会保障・人口問題研究所が興味深い調査結果を発表しています。

同研究所によってまとめられた「日本の地域別将来推計人口（平成25＜2013＞年3月推計）」によれば、2040年の総人口は、約7割の自治体で2010年に比べて2割以上減少しますが、そのような中でも逆に総人口が多くなる自治体が4.8％存在します。また、減少するにしても、その割合が0〜2割程度のところが25.7％を占めています。

このように人口が増える、もしくはほとんど変わらないエリアをピンポイントで選べば、人口減少による賃貸ニーズの低下というリスクを免れることができるはずです。

「生産年齢人口」が多いエリアを選ぶ

また、人口に着目してエリアを選ぶときに特に注意しておきたいのは、生産年齢人口です。

生産年齢人口とは15歳以上65歳未満の人口層で、労働力の中核となるグループです。ワンルームマンションなどの借り手の中心となる人口層であることから、このグループに属する人々がエリア内に多く存在することが不動産投資の観点からは望ましいといえるでしょう。

ちなみに、下記のグラフが示すように、都道府県別に見れば、現在、生産年齢人口がもっとも多いのは東京となっています。

［図表］生産年齢人口の割合