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「日本人の感覚」が海外で当てはまるとは限らない
「所変われば品変わる」ということわざがありますが、日本人の感覚でやって当たり前という責任感が、海外でも必ずしも当てはまるとは限りません。
日本と海外のビジネスのやり方等を十分に理解して、その対策も考慮してから米国不動産投資を行わないと、せっかくの不動産投資が頭痛の種になってしまい、多大な負担を担うことにもなりかねません。
米国非居住者が、米国に不動産投資を検討するにおいて起こり得る心配事や、不動産の購入前後に実際に起こり得る問題の具体例や実例をあげてみましょう。
①不動産購入前
高額な不動産投資において、信頼できる不動産会社を決めるのは非常に難しい問題です。不動産購入前には、エージェント選びの不安や疑問が付き物でしょう。
賃貸料金が発生する物件で、依頼していた賃貸管理会社の不動産エージェントが家賃を着服していたケースもあるので、エージェント選びは最重要事項ともいえます。
②不動産購入の過程
海外不動産の購入を決めたとしても、担当不動産エージェントの経験・知識不足、交渉の未熟さ、事前の準備不足により購入過程において問題が起こり得ます。
例えば、下記のようなトラブルがあげられます。事前に説明を受けた情報や条件と、実際に現地で内覧した際の情報や状況にかなりの差があった（よい点ばかりを強調し、悪い点を開示しない傾向）。各分野の日米不動産取引に精通した専門家との繋がりがないがために、法的書類や税務書類等の手続きが適切に行われず、物件購入に支障をきたす。2019年12月の「税制改正大綱」の影響による問題点の理解、正しい情報収集や対応策を得ていない不動産エージェントは顧客のニーズを最大化できない、などです。
③不動産購入後
不動産の購入後に発生する光熱費、固定資産税、*ホーム・オーナーズ・アソシエーション費、TV＆インターネット等の支払い口座の開設は誰に頼めばいいのでしょうか？
米国サンディエゴでは、光熱費の支払い口座開設に本人確認が必要なため、ソーシャルセキュリティ番号またはタックスIDナンバー（EIN）、もしくはパスポートの提示が必要です。もし、物件購入直後に米国へ行けない場合には代行を依頼する必要があります。また、米国非居住者がサンディエゴで銀行口座を開設する場合、それができる銀行は限られているので注意が必要です。TV＆インターネットは現地入りしてから、本人確認の手続きが必要となります。
また、入居前の修理・リノベーションが必要な際、信頼のおける業者を探すには、それなりに時間がかかります。そして、その都度立ち合い、修理工程の確認と終了確認が重要となります。
もし、その間に問題があった場合のクレーム等誰に頼むのでしょうか？
悪徳業者に材料購入代金として前金を払ったら、その後連絡が途絶えてしまった・・・というケースも実際にあり、期限どおりに仕事を完了しないという無責任なケースもあります。
米国不動産を購入した場合、信頼のおける庭師やプールメンテナンス会社選びも重要となります。故意にメンテナンスに来ない悪徳業者もいるので要注意です。また、業者が仕事中に誤って物件にダメージを与えてしまうケースも考えられます。被害箇所の報告、修理依頼、完了、修理代金の回収確認が必要です。定期的なハウスクリーニングやカーペットクリーニングは必要ですが、よい業者を選ばないといい加減な仕事をされ、損をしてしまいます。
家具の搬入、受け取り、立ち合い、不具合がないかの確認も重要です。組み立てが必要な家具の場合は、日本と違い部品不足だったり、破損箇所のある品物だったりというケースが多々あります。返品する場合には、代行をしてくれる人が必要です。
家具をレンタルする場合には、レンタル会社選びと搬入の際の立ち合いが。不具合に対するクレームが必要な場合、交渉等の代行が必要になります。
不動産購入後も自身で物件をマネージメントする
米国不動産投資において起こり得る問題点はケースバイケースで、上記の限りではありません。ここまで列挙すると、米国不動産投資への壁が高いと感じてしまった方も多いでしょう。
このような不安や問題点の解決策として、いくつか方法をご紹介します。
まず1つめは、ご自身の目で確かめ、そしてご自身で現地に赴き不動産エージェント、各分野の専門家、業者さんとコミュニケーションを図り、不動産物件購入後もご自身で物件をマネージメントする方法です。
2つめは、ワンストップの不動産コンシェルジュサービスを利用する方法です。不動産コンシェルジュサービスには、下記のようなサービスが期待できます。
●現地の日本人の専門家によるサポート
●日米の不動産投資物件に精通した各分野の専門家とのネットワークによるサポート
●物件購入後のアフターサポート
●日本語での対応
●顧客のニーズに合わせた柔軟なサポート
以上のように、米国不動産購入の前後に起こり得る問題点を理解した上で、専門家に相談することをおすすめします。
石橋 由美子
パシフィックサザビーズインターナショナルリアルティ不動産エージェント
