(※画像はイメージです/PIXTA)

カリフォルニア州サンディエゴでは、コロナ禍に住宅価格が急上昇しました。しかし現在では住宅価格の高騰は落ち着き、下落の傾向。以前の不動産市場に戻りつつあると現地リアルターである、エボルーションリアルティコンサルティングの石橋由美子氏はいいます。では今後、リーマンショック時と同様に、住宅価格がさらに大きく下落する可能性はあるのでしょうか。みていきます。

コロナ禍で起きた「住宅価格」の驚異的な上昇

カリフォルニア州サンディエゴ郡では特にコロナ禍で住宅価格が急上昇しました。

 

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[図表1]住宅の中間価格値出所:SDMLs®. Data

 

外出禁止令が出たあとの2020年5月の*住宅(一戸建て、コンドミニアムを含む)の中間価格値はUS$585,000(**1ドル=100円として約5,850万円)だったのに対し、住宅の価格がピークに達した2022年5月の住宅中間価格値はUS$855,000(**8,550万円)つまりコロナ禍の2年間で46.2%上昇したことになります。

 

また2023年1月の中間価格値はUS$750,000(**7,500万円)でした。2022年5月のピーク時と比較すると8ヵ月間で12.2%減少したことになりますが、これは2021年11月時点の中間値US$755,000(**7,550万円)にほぼ戻っただけです。

 

過去14年間を遡ってみると2009年のリーマンショックのときに住宅価格が下落したものの、上昇基調での変動幅以内といえます。

 

なぜアメリカ・カリフォルニア州の不動産価格が上昇基調を続けているかというと、恵まれた住み易い気候環境や、雇用の幅が広いという人気の表れでしょう。ではいったい過去14年間でサンディエゴ郡の住宅価格がどれくらい上昇しているのかみてみましょう。

 

2004年1月の住宅の中央価格値がUS$395,000(**3.950万円)だったのに対し、2023年1月はUS$750,000(**7,500万円)ですから、過去14年間で約47.3%も住宅価格(中央値)が上昇しました。過去14年間で最も下落した2009年3月の中央価格値US$274,000(**2,740万円)と比較すると、なんと174%も上昇していることがわかります。つまり2009年に住宅を購入された方が現在売却すると約2.73倍に価値が上がったことになります。

 

売却益が期待できることから、カリフォルニア州よりも住宅価格が低い州、たとえばテキサス州、アリゾナ州、ネバダ州、ワシントン州、フロリダ州などにリロケーションするという方々が近年増加しています。その傾向は現在も続いています。

物件は一時売れにくくなるも、ポストコロナで回復傾向

では物件が売れるまで(契約が成立するまで)、一体約何日間市場に出ているのかみてみましょう。

 

出所:SDMLs®. Data
[図表2]市場に出ていた日数(中間値) 出所:SDMLs®. Data

 

2022年1月、物件が市場に出ていた日数の中間値がわずか10日間だったのに対して、2023年1月は30日間と増えています。つまり前年同月比で物件が市場に出てから売れるまでに3倍の日数がかかるようになったことがわかります。

 

とはいえ、2012年1月の83日間という中間値に比べたら、今年1月の30日間は53日間も早く売れているのですから、それほど悪い状況ではありません。世の中がポストコロナになり始め、売却までの日数もコロナ禍前の2019年1月ごろの市場に戻ったといえます。

 

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