2020年の不動産投資…「2013年以前の物件」が狙い目なワケ

東京オリンピック開催決定から東京を中心に不動産価格は高騰しているなか、「今から不動産投資を始めるのでは遅いのではないだろうか?」と躊躇している人もいるのではないでしょうか。本記事では株式会社SRコーポレーションで不動産コンサルティングを行う高澤啓氏が、東京五輪が迫ったタイミングでの物件選ぶのコツを解説します。

なぜ「不動産価格」は高騰しているのか?

2020年の東京オリンピック開催決定が決まったのは、遡ること6年前の2013年9月です。そのころの日本は、第2次安倍政権が発足したてで、「三本の矢」「アベノミクス」などの政策効果で、日本経済が上向きに転じようとしている時期でした。

 

東京にオリンピックが決定したことにより、今まで以上に世界から注目される東京。オリンピック施設の建設による、建築費、人件費等の高騰などで、不動産価格が上昇し始めました。

 

出所:国土交通省(令和元年8月分)
[図表1]不動産価格指数(住宅) 出所:国土交通省(令和元年8月分)

このグラフからわかることがあります。

 

・2013年以降、不動産価格指数が全国的に高騰していること

・特にマンション価格指数が著しく高騰していること

 

このようにマンション価格が高騰している理由はいくつかありますが、鉄やコンクリートなどの資材の価格上昇、また職長クラスの職人の不足などが、オリンピック開催決定を引き金に起きたことで、マンションが価格高騰しています。

 

価格高騰のもう一つの理由が、史上最低金利といわれる「マイナス金利政策」により、住宅ローン利率が、過去に例を見ない低金利となり、住宅購入ラッシュが起きているということがあります。その結果2016年にはバブル期以来の不動産融資額を更新しました。

超低金利時代に不動産を買ったほうが良い理由とは?

マイナス金利政策を打ち出した理由は、住宅ローンを組みやすくするためだけに行われたのではありません。

 

中央銀行(日銀)が名目金利をゼロ以下に設定し、貸出金利を下げることで、企業への事業融資も金利が下がり、産業も盛んになることで多くの経済効果をもたらし、お金の流通も良くなり、好景気に転じさせるといった狙いがあります。

 

もちろん住宅ローン金利が下がることで、住宅購入者が増えて、結果として大きな買い物をする訳ですから、大きな経済効果が生まれます。

 

このように景気向上を促すための利率下げが、不動産業界にも影響し、「家は賃貸で借りるより、買った方がお得」な時代が来たのです。さらにローン支払い金額が下がったことにより、同じ年収でも、以前よりも多くの融資を受けられるようになったことで、買える物件の価格帯の限界が広がりました。

 

※1固定金利として支払い続けた場合の利息合計額 ※2目安は返済比率を35%と設定した場合の年収
[図表2]5,000万円の住宅ローンを35年組んだ場合の比較 ※1固定金利として支払い続けた場合の利息合計額
※2目安は返済比率を35%と設定した場合の年収

 

上記の表から、貸出金利が低いだけで借り入れ可能年収が下がっていることがわかります。逆にいうと年収の高い方は、もっと大きな住宅ローンを組むことが可能になりました。

 

仮に貸出金利が0.457%だったとしたら、年収の約11.3倍もの借り入れが可能ということです。マイナス金利政策前は年収の約10倍の借入限度だったことを考えると、不動産価格が10%くらい高騰しても、買えてしまうということなのです。

 

ではなぜ、この超低金利時代に不動産を買った方が良いのかというと、仮に不動産価格が5,500万円に上がっていたとしても、金利が0.475%であれば、支払い利息の合計額は42万円ほどしか上昇しないため、金利が2.975%で5,000万円の住宅ローンを組むよりも利息だけで計算すると2,500万円もお得になります。

 

この2,500万円の差は、不動産価格が相当上昇しても埋まらない計算になりますので、過去に例を見ないこの超低金利時代に不動産を買った方がお得といえます。

 

これはマイホームのみならず、不動産投資にも同じことがいえるので、金利という観点からみても今が買い時といえるのではないでしょうか。

 

というのも、好景気が続くと金利は上昇していきますので、「いまは景気がいいな~」と思うような時代になってからでは遅いのです。そしてこの金利低下が皆さんのローンの融資枠を増やしたことで、不動産価格の上昇にも繋がっているのです。

早くスタートすれば、早く収入源にできる

周りに不動産投資をやっている人がいた場合、その方から話を聞いてみても、それだけで不動産投資の善し悪しは決められないのではないでしょうか。

 

というのも、自分とその方とでは年齢や年収、家族構成や考え方も違うことが多く、その方と同じようにやることはできない可能性もあるからです。

 

また不動産投資は縁です。同じ条件の物件はほぼ存在しません。

 

さらに年齢によっては組めるローンの年数も変わり、定年も人によって異なります。通常住宅ローンの完済年齢は79歳(一部金融機関は84歳)と設定されていますが、30歳の方と50歳の方とでは組めるローン年数が異なります。

 

そして組めるローン年数次第で、毎月の支払額も変わるため、家賃が一定の不動産投資においては、ローン支払額によって月々の収支が変わってきてしまうということです(図表3参照)。

 

※1 貸出金利1.9%で計算した場合 ※2 修繕積立金が管理費や賃貸管理費等は含まず ※3 一部金融機関では45年ローンまで可能な場合があります ※完済年齢は79歳の場合を仮定
[図表3]【家賃95,000円、価格3,000万円の投資物件を、満額融資利用で買った場合の比較 ※1 貸出金利1.9%で計算した場合
※2 修繕積立金が管理費や賃貸管理費等は含まず
※3 一部金融機関では45年ローンまで可能な場合があります
※完済年齢は79歳の場合を仮定

 

このように不動産投資は始める年齢が早ければ早いほど、同じ物件を購入する場合でも収支に大きな差が出てきます。

 

当然ですが年齢は年々上がりますので、組めるローン年数が減っていく可能性があるので、不動産投資を検討するなら、景気や時期を考察するよりも、自身の引退までの年齢を考え、早く始めるに越したことはありません。

 

つまり、スタートが早ければ、完済時期も早まり、早く収入源に変えていけるのです。

オリンピック開催決定前の「中古物件」を狙う

冒頭のグラフから分かるように、マンション価格は2013年の東京オリンピック開催決定してから、わかりやすいほど上昇しています。

 

新築マンションの価格が前述の理由で上昇すると、それにつられて中古マンション価格も上昇していきます。結果としてマンション価格全体が上昇しているのです。

 

今新築を買うのも、価格高騰が始まった2013年築以降の中古物件を買うのも、価格が高騰しているのでもったいないともいえますが、2013年より前の中古マンションなら、価格高騰の影響を受けていないケースが多く、かつ、今から始める方は現在の超低金利の恩恵も受けられるため、大変お買い得な状態にあります。

 

建築技術や、設備なども年々向上はしていますが、2013年以前でも風呂トイレ別の中古マンションであれば投資用としては十分ともいえます。

 

特に1Kタイプのようなコンパクトマンションは、ハイグレードなタワマンとは違い、ここ十数年同じような設備なので、違いをほとんど感じないのではないでしょうか。

 

株式会社SRコーポレーション マネージャー

大学卒業後4年間、投資用不動産会社の営業、管理職を経験後、大手上場企業に転職。
セミナー講師として、年間50ステージ以上登壇し、投資用不動産のメリット、デメリットを
分かりやすく解説する。
その後、一棟収益不動産業者のセミナー講師を経て、偏った営業から投資用不動産を買って
後悔する投資家を一人でも減らしたいと思い、投資をメインにしていない不動産会社で
適正な不動産投資をご提案できる立場を確立する。
他社セミナーに外部講師として呼ばれたり、土地活用プランナー資格者として、
無料で提供する「資産活用相談会」は多くの投資家からも好評を得ている。

著者紹介

連載資産運用のプロが伝授!投資初心者のための「不動産投資」基本ルール

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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