不動産投資家にとって良い銀行員とダメな銀行員の見分け方

不動産融資に詳しい銀行員を見つけるには・・・

銀行との話のポイントは、結論として「買える人＝融資の山を越えていて、物件さえ問題なければ買うことができる」になることです。つまり、「物件の条件が合えば○○億円の融資が付きます」と、不動産業者に対して、言うことができる状態にまで持っていくことです。

①投資家にとって良い銀行員とダメな銀行員の見分け方
次に不動産投資家にとって、良い銀行員、悪い銀行員の見分け方をお伝えします。

投資家にとっての良い銀行員とは、

●不動産融資に詳しく投資家の要望を理解してくれる

●たとえ一部の不足があっても、良い点を見つけて融資を取り付けてくれる

逆に悪い銀行員とは、

●不動産融資が未経験

●規定から外れたことを認められない

●投資家目線ではなく銀行目線

不動産融資に詳しいという条件は「銀行の融資担当なら当たり前！」と思われるかもしれません。しかし、銀行の融資担当者は事業融資がメインで、不動産融資に詳しくない人もいます。担当者が不動産融資に詳しくない場合、少しでも条件が外れると稟議を通すことが難しくなり、たとえ優秀な銀行員でも投資家にとっては良い担当者と言えないのです。

投資家の話をよく聞いてくれ「融資は条件さえ揃えば、○億円くらいなら融資の稟議に乗ること」を話してくれますが、「融資できます」とは決して言ってくれません。そんな発言をすれば、もし融資ができなかったとき問題になるからです。

銀行訪問するときは不動産業者と同行する

②融資の山（融資がでること）を超える方法
最初に銀行訪問するときは不動産業者と同行してもらいましょう。これは不動産業者の信用を借りるためです。そのときには、検討中の物件情報を持っていき、具体的に質問しましょう。紹介をしてもらう効果は、いきなり飛び込みで銀行を訪問するより、担当者の中に入りやすいということにあります。

「飛び込み営業」と「紹介営業」どちらにも良い点があり、両方を何度も試しましたが、圧倒的に「紹介営業」が有利でした。銀行にどんどん電話をかけて、見込みのありそうな銀行に訪問するという方法もあります。これもひとつの方法ですが心身ともに疲れます。

一度同行してもらった後の2度目以降の訪問は不動産業者なしでも大丈夫です。何度か訪問して質問をどんどんすることです。嘘やごまかしはすぐにバレます。あなたが正直に、誠実に話をすることで、相手も心を開いてくれるものです。

嘘やごまかしというのは、大きく融資を取りたいばかりに、自分のことを実際よりよく言ってしまうようなことです。資産をごまかしたり、実体のない見せ金をつくったり、勤続年数をごまかしたり、コンプライアンスに違反するようなことも厳禁です。大切な本人の信用を損ないます。

話す内容ですが、最初は業者に同行してもらっているので、希望する物件に融資が可能かを聞きます。このときに持っていく物件は、その業者に紹介された物件です。まだ融資のことがはっきりわからない段階のため、最初は「どうしてもこの物件が買いたい」というのではなく、軽い話でもいいと思います。

次回は、銀行の融資方針を確認します。融資方針については、あらかじめ不動産業者に聞いておくことが大事です。