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フルローンの「リスク」と「デメリット」
不動産投資を始める際、「頭金をどの程度用意すれば良いのか」と気にしている人も多いのではないでしょうか。不動産投資を呼びかける広告やセミナーなどでは、「頭金0円のフルローン」「10万円程度」といった事例も紹介しています。その言葉にひかれて「できることならフルローンかそれに近い状態で始めたい」と思われる人も少なくないでしょう。
しかしフルローンで不動産投資を始める場合にはさまざまなリスクやデメリットがあります。もちろんフルローン投資を否定するわけではありませんが、注意点は事前に必ず押さえるようにしてください。
頭金なしのフルローンは、空室が発生しキャッシュフローが悪化した場合、返済額が大きいため、ローンの返済が滞るリスクが増大します。同時に次の投資が難しくなることもデメリットの一つです。
また不動産投資では、所得税の計算において会計上の所得と実際のお金の出入りが一致しません。なぜなら「所得＝収入－必要経費」と計算されますが、借入金の返済は必要経費に含まれないからです（利息の支払いは必要経費として認められます）。
一方、減価償却費（建物や設備の購入費用を購入年度ではなく耐用年数の期間をかけて徐々に経費として償却すること）は、実際はお金が出ていかないのに償却期間が終わるまで必要経費として認められます。
借入金が多いと月々の返済額は大きくなりがちです。そのため手元に残るお金（キャッシュフロー）は少なくなります。しかし所得は返済額が多くても少なくても変わらないので、所得税の負担が重くなってしまう可能性があるのです。返済負担が重いなか、空室発生で家賃収入が一時的にでも途絶えてしまうとローンの返済で家計を圧迫することも考えられます。また購入物件を増やして投資を拡大させようと思っても、借入金が大きいと金融機関の審査の評価が低くなり、新規のローンが思うように組めない可能性もあるのです。
ローンが組める範囲は「年収の7～10倍」
フルローンで不動産投資をしたいと思っていてもローンが組める範囲には限界があります。ローンの限度額は、本人の資産状況や収入、勤務先、ローンやクレジットカードなどの返済履歴(信用情報）、物件の評価などによって決まります。特に問題がない場合、年収500万円前後のサラリーマンは、年収の7～10倍程度が限度額といわれています。
年収が高い医師や、上場企業に勤務している人の場合は、ローンの限度額はさらに高くなるでしょう。しかし空室や災害などのリスクを考えると、まずは年収の7～10倍程度を目安にスタートさせることをおすすめします。ローンの金額が大きくなれば、金利の負担も大きくなるため、将来インフレなどが起きて金利が上がった場合のことを考えると無理は禁物です。
用意しておくべき「頭金」の目安は？
リスクを下げ安全性を高めた運用を目指すのであれば、購入資金の30％程度は用意しておきたいところです。しかし「頭金を貯めている時間がもったいない」「すぐにでも不動産投資を始めたい」という人は、信頼できる不動産会社のサポートのもとフルローンや9割をローンで賄うような不動産投資も可能です。
ただ、その場合は空室リスクや価格下落リスクに備えるために、東京など首都圏の物件での投資を選択してみるといいかもしれません。なお不動産投資用ローンは、あくまでも物件の購入費用が対象なので下記のような諸経費がローンの対象になっているわけではありませんので注意しましょう。
・不動産会社への仲介手数料や司法書士手数料
・契約書に貼る印紙の費用
・登録免許税や不動産取得税
・各種保険料など
こうした費用のために、数十万円から百万円程度の資金は準備しておきましょう。
余裕があるなら「繰り上げ返済」をするべきか？
「フルローン」「多額の頭金を入れて始める」などどちらにせよ、もし日々の収支に余裕があれば月々の支払い以上に返済を行う「繰り上げ返済」について検討する余地が出てきます。なぜなら繰り上げ返済にメリットがあるからです。繰り上げ返済すると元金が早期に圧縮されるため、以降の金利負担が当初の予定よりも軽くなります。ただし、手元の資金を返済に回してしまうと、災害など突然の事態に対処しづらくなってしまうなどのデメリットもありますので、無理のない範囲での計画が必要になります。
なお繰り上げ返済の種類は、今後の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間はそのままに返済額を減らす「返済額減額型」の2種類です。自身の状況に応じて都合の良いほうを選びましょう。不動産投資のメリットは、他の投資と異なり金融機関からの融資を利用できる点にあります。そのメリットを最大限に生かすためにも無理なく返済が続けられるローンを組むことを検討しましょう。
