ムサコで一躍話題「タワーマンション」、贅沢な暮らしの裏事情

武蔵小杉の一件以降、何かと話題になっている「タワーマンション」。庶民にはうらやましく感じられていたその暮らしですが、実情はもっと複雑なようです。株式会社未来投資不動産代表取締役社長・川嶋謙一氏が、「タワマン」の実情について解説します。

タワーマンション=「バブルの申し子」?

日本で超高層タワーマンションといえば、大阪のザ・キタハマ、別名「北浜タワー」(54階)、関東ではパークシティ武蔵小杉・ミッドスカイタワー(59階)、新宿のザ・パークハウス西新宿タワー60(60階)などです。

 

商業施設である池袋のサンシャイン60ができたときには60階という高さにびっくりしたものですが、今では60階建てのマンションまで建つようになっています。ちなみに東京ミッドタウンや六本木ヒルズ森タワーは54階です。

 

都心部ではなかなか土地がなく、限られた面積に多くの住居を作ることが求められるため、超高層マンションは理想の形といえるのです。それでも地上50~60階建てともなれば、何百坪もの敷地面積が必要ですし、地中に杭を打ち基礎を作らなければいけません。大変な大工事になるのです。

 

ところが都心には商業ビルやマンションなどが密集していて、その土地やビルの権利関係はとても複雑で、簡単にまとまった土地を確保したり、ビルやマンションの入居者を追い出すこともできません。さらに、2020年までは地価が上昇すると多くの人が考えている現在、地上げは困難を極め、立ち退き料などが桁違いに必要になっています。

 

予定地のほとんどが地上げできても、真ん中あたりの土地が残ってしまえば、虫食い地上げ地となって計画が行き詰まり、地上げに投資した立ち退き料などの金利負担が重くのしかかってきます。建設もできず、引くに引けない最悪の事態を招いてしまうのです。

 

建設できた場合でも、右肩上がりで景気や地価が上がっていれば地上げに投じた資金や建設費をマンション価格に反映できますが、景気が落ち込んで地価が下落してしまうと希望の価格で売れず、投下した資金も回収できず、資金がショートして破産してしまいます。

 

ある意味、超高層マンションは「バブルの申し子」です。スピード勝負で、地上げしてから完成する頃にバブルが最大に膨らんだ状態がベストなわけです。その点、現在は不動産バブル真っただ中ですから、建設中の超高層マンションも含めて、タワーマンションはあっという間に売り切れてしまうそうです。

 

パークコート赤坂檜町ザタワーは44階建てで三井不動産レジデンシャルが売主でしたが、最上階44階の、眺望の開けた北向きの部屋の価格はなんと15億円。分譲坪単価は1000万円でしたが、当然この部屋も売れました。気になる買主は日本人とのことです。

 

超高層マンションは「バブルの申し子」
超高層マンションは「バブルの申し子」

設備が充実しているが、課題がない訳ではない

超高層タワーマンションは作れば売れるという時代ですが、都心部ではこの超高層マンションのための土地の確保ができない状態であり、なんとも悩ましい問題です。

 

簡単に作れないとなると、現在の超高層マンションに希少価値が付いていくと予想されます。地上50~60階は高いところが好きな人にとっては魅力的ですし、そこからの眺めはまさに1000万ドルの価値があるでしょう。

 

また、エントランスのセキュリティ、受付のコンシェルジュ、24時間有人管理及び警備のほか、24時間営業のスーパーを擁しているマンションもあります。フィットネスクラブ、サウナ付き大型スパやビューラウンジ&バーなどの共用施設も充実しているとのこと。バレーパーキングサービスのあるホテル兼用のハイブリッドマンションもあります。こんなすばらしい超高層マンションの価値が高いのは当然です。

 

こんな素敵なタワーマンションですが、欧州諸国では高層マンションを規制しているとのこと。たとえばイギリスでは妊娠や子育て世帯の低層住宅居住を推進しています。高層だと外出回数も少なくなり運動不足になったり、子供も外出しない内向的なひきこもりになったりするというのがその理由だそうです。それ以外にも、高層階では体に感じ取れない微妙な揺れが常に発生していて、それが乗り物酔い状態を引き起こすこともあるのです。

 

地震の多い日本の建築物、とくに高層ビルは地震が起きても柳のようにしなやかに揺れて地震の揺れを吸収する構造になっています。耐震や制震構造は揺れを押さえこむことができ、免震構造は振動を伝えない設計になっているのですが、もし60階の部屋で震度6の地震が来たらと考えると、ぞっとして夜眠れない気分です。まだ住んだことはありませんが、いずれは私もタワーマンションで日本の建築技術のすばらしさを体感したいと思っています。

株式会社未来投資不動産 代表取締役社長

1959年新潟県生まれ。元国鉄職員。国鉄在籍中、20歳で喫茶、ジョンレノンを経営するも失敗し、27歳で破産、国鉄も退職、そして離婚。自殺を考えたが、子供の寝顔を見て一念発起、三国峠を通りバイクで10時間かけ新宿歌舞伎町へ。あらゆる仕事をし、株で儲けたお金でタイ料理シェラトンを買収。しかし、エイズ問題でタイ人が激減し閉店。また、携帯電話販売の会社を設立し、6店舗拡大も失敗。2度目の破産を経験。絶望の中、株式会社マンボー森下不動産の洗礼を受け独立。
「あなたの現在、未来を応援します」をモットーに賃貸、売買、管理まで、何でも引き受け盛栄中。現在、スタッフにも恵まれ、2店舗運営。さらなる高みを目指し奮闘中。

著者紹介

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川嶋 謙一

幻冬舎メディアコンサルティング

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