「西の渋谷」の実態は…「町田」に襲いかかる人口減少の波

多摩地域エリア随一の商業地、「町田」

11月1日に開業した「渋谷スクランブルスクエア」は開業4日で来館33万人を記録するなど、大規模な再開発計画が続く渋谷が盛り上がっているが、そこから西に25㎞ほどいったところに「西の渋谷」と称されている街がある。「町田」だ。

「東急百貨店まちだ店」（現町田東急ツインズ）や「109 MACHIDA」（現レミィ町田）があったり、若年層から支持される店が駅周辺に集積していたりする様子から、メディアが渋谷と例えただけ、という意見もあるが、「町田」駅周辺は、平日も休日も常に多くの人賑わっている。

町田は、東京都の西部、多摩地域南部に位置する、人口40万人都市。細長い市域が神奈川県方面に大きく突出しているため、「町田＝神奈川県」と間違えている人が多いが、歴史を遡れば、廃藩置県が行われた1868年には神奈川県に属していた。東京都に移管されたのは、1893年のことだ。

理由はいくつかあるが、水問題はそのひとつ。江戸時代、江戸（東京）の飲用水は玉川上水から供給されていたが、明治政府も玉川上水を重要視し、その水源流域となる町田を含む三多摩を東京に移管した、というわけだ。

町田市役所によると、町田の名前の由来は3つの説がある。1つ目が（「町」は田んぼの区画のことを指し、「町田」で区画された田んぼという意味になるが）今の「本町田」あたりから田がひらかれ、それがきちんと区画されるようになったからという説。2つ目が （「まち」と「いち」は同じ意味で使われていたが）この地で「市」が盛んだったからという説。3つ目が祭りに使われる田んぼを「祭り田」と呼び、これがなまって町田になったという説である。

市制を施行したのは1958年で、当時の人口は6万人ほどだった。その後、東京のベッドタウンとして人口流入が続き、1970年には20万人、1982年には30万人、2004年には40万人を突破した。

町田の中心となるのは「町田」駅で、小田急小田原線とJR横浜線の二路線が乗り入れる。「新宿」駅へは通勤時間帯で40分弱（平日の日中は30分強、ともに快速急行利用時）でアクセスできるほか、「横浜」駅にも通勤時間帯で40分（平日の日中は30分弱、快速利用時）程度。2社合算の乗降客数は51万人/日と、多摩地域全駅でトップとなっている。

駅周辺は、多摩地域有数の商業地を形成。前出の「町田東急ツインズ」や「レミィ町田」のほか、小田急小田原線「町田」駅と一体となった「小田急百貨店町田店」、「ルミネ町田店」、「町田マルイ」、「町田ジョルナ」、「町田モディ」などの百貨店やファッションビルが充実するほか、「ヨドバシカメラ マルチメディア町田」、「ドン・キホーテ町田駅前店」など大型店が集積する。

多くの買い物客でにぎわうなか、異質な存在感で人気なのが「町田仲見世商店街」。全長100mほどの狭い路地におよそ40軒が集まる名物商店街で、昭和レトロな雰囲気は観光客にも人気だ。

また町田は学園都市としての側面もあり、市内には「桜美林大学」「国士舘大学」「玉川大学」など、多くの大学が点在している。

大型の商業施設が並ぶ「町田」駅前

「町田仲見世商店街」ディープな昭和感が人気

人口減少を予測…「学生」が今後の賃貸経営の鍵を握る

では「町田」を不動産投資の観点から見ていこう。まず直近の国勢調査（図表1）によると、町田市の人口は約43万人。東京特別区の平均と比較すると増減率は下回るが、安定した人口増加を見せている。年齢構成（図表2）を見てみると、若年層や高齢者層は23区平均を上回り、生産年齢人口である15～64歳は23区平均を大きく下回る。これは家族層が多く居住するベッドタウンによく見られる構成である。

［図表1］町田市の人口動態 出所：平成27年度「国勢調査」より

［図表2］町田市の年齢別人口の割合 出所：平成27年「国勢調査」より

そのことは世帯数（図表3）を見ても明らか。単身者世帯率は35.1%、高齢者を除くと24.4%と、それぞれ23区平均を15％近く下回る。それだけ家族層から支持されるエリアだということだろう。

［図表3］町田市の世帯数 出所：平成27年「国勢調査」より

次に住宅事情を見てみよう。町田市の賃貸住宅における空室率（図表4）は6.1％と、23区平均8.1%を下回る。旺盛な賃貸ニーズの表れだろう。賃貸住宅の建設年の分布（図表5）を見ると、ベッドタウン化が加速した80～90年代築の物件が多い。

［図表4］町田市の住宅事情 出所：総務省統計局 平成25年「住宅・土地統計調査」より

［図表5］町田市における賃貸物件の築年数の分布 出所：総務省統計局 平成25年「住宅・土地統計調査

駅周辺に絞って見ていこう。町田市では1世帯あたりの人数が2.3人に対して、「町田」駅周辺では1.8人（図表6）。ファミリー層から支持される町田市のなかでも、新宿への通勤が便利な「町田」駅周辺は、単身者に好まれる傾向にあるようだ。「町田」駅徒歩10分圏内の1Kの平均家賃は5.66万円、11分以上になると4.4万円で、小田急小田原線の隣駅「相模大野」（10分圏内で4.6万円、11分以上で4.2万円）と比較するとさすがに高くなるが、それでも十分リーズナブルな価格だ（平均家賃はいずれも、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会調べ11月6日時点）。

［図表6］「町田」駅周辺の人口動態 出所：平成27年度「国勢調査」より

続いて直近の中古マンションの取引から、駅周辺の不動産マーケットの状況を見てみる（図表7）。平均取引価格は2,886万円。平均平米数は58.5㎡。駅周辺は単身者向けはもちろん、ファミリー層向けの物件も多く供給されているエリアであり、家族層をターゲットにして長く住んでもらえることを基準に物件を選べば、長期的に安定した不動産経営を目指せるだろう。

［図表7］「町田」駅周辺の中古マンションの取引状況 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

町田市の将来人口の推計を見ていこう。国立社会保障・人口問題研究所の推測では、町田市では2020年を境に人口減少の局面に突入し、2030年に419,741人、2040年に398,4477人と減少していき、2015年と比較すると、2040年には92％程度の規模感となる（図表8）。さらに黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を表す将来人口推移のメッシュ分析（図表9）で「町田」駅周辺を見てみると、駅周辺でも人口減少が予測されるという結果になった（ちなみに左端に人口増加の緑色が見えるが、これは「町田」駅の隣、「相模大野」駅周辺）。

［図表8］町田市の将来推計人口 出所：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」

［図表9］2015年～2040年「町田」エリアの人口増減率 出所：RESASより作成

町田は多摩地域有数の商業地であり、「西の渋谷」と称されるほどの賑わいを見せる街である。しかし市域が広く、まだ田畑が点在するような地域も多い点、また「新宿」から30分以上要するという地理的な要因から、人口減少が予測されている。

不動産投資はさまざまな要因が関係するものであるが、人口はそのなかでも重要なファクターであり、人口減少は投資を検討うえでネガティブワードである。しかし町田は学園都市という側面もあり、安定した学生の賃貸ニーズが見込めるエリアである。今後、市内に点在する大学が一定の学生数を確保し続けられるかが賃貸経営の鍵となるので、注視していく必要があるだろう。