「浦和」vs.「大宮」…さいたまの中心はどちらだ!?

人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに、検討していく。今回紹介するのは、埼玉県の県庁所在地、さいたま市の「大宮」と「浦和」。

「浦和」と「大宮」…埼玉県を代表する二大拠点

埼玉県の県庁所在地、さいたま市。人口は1,311,555人(2019年9月1日現在)と、堂々たる百万人都市である。そもそもこの街ができたのは、2001年5月。それまで県庁所在地だった旧浦和市と旧与野市、そして旧大宮市が合併して誕生した。

 

この「浦和」と「大宮」。合併する前も、合併した後も、何かと比較されがちで、ライバル関係と言われることが多い。また大手住宅情報誌の「住みたい街ランキング」で、大宮が4位で、浦和が8位と、近年、人気が上昇しているエリアでもある。今回、埼玉県の二大拠点を、不動産投資の観点で比較をしてみた。

 

「浦和」駅は、さいたま市南部の「浦和区」に位置する(旧浦和市は4つに分割され、浦和区、桜区、南区、緑区が設置された)。宇都宮線・高崎線、京浜東北線、湘南新宿ラインと、JR4路線が乗り入れ、「東京」には最短25分、「新宿」には最短21分。また神奈川方面や北関東にもダイレクトにつながり、交通の便は申し分ない。

 

元々浦和は江戸時代、五街道の1つ中山道の宿場町として栄えた街。近郊は沼地が多く、「浦和宿」近くは鰻が多く獲れたという。今でも浦和周辺には老舗の鰻店が点在するのは、そのためである。

 

また行政施設が集まる浦和には、もうひとつ、「文教の街」という側面がある。明治時代に、国内有数の公立進学校「埼玉県立浦和高等学校」の前身「埼玉県立第一尋常中学校」や埼玉大学の前身「埼玉県師範学校」など、多くの教育施設が設置され、「文教都市浦和」という地位を確固たるものにした。

 

駅周辺には商業施設が集積する。80年代、西口再開発で誕生した複合商業施設「浦和コルソ」の核テナントには、「伊勢丹浦和店」が入居。また2015年には駅の高架化に伴い、「アトレ浦和」が誕生した。長らく浦和の中心は、行政・商業施設が集積する西口エリアだったが、2000年代以降、東口エリアでも再開発が進行。「浦和PARCO」が核テナントの複合商業施設「ストリームビル」が誕生するなど、存在感が増している。

 

右/駅西口の「伊勢丹浦和店」は、埼玉県の百貨店で一番の売り上げを誇る 左/パルコ単館では最大の規模を誇る「PARCO浦和店」
「浦和駅」周辺環境 右/駅西口の「伊勢丹浦和店」は、埼玉県の百貨店で一番の売り上げを誇る 左/パルコ単館では最大の規模を誇る「PARCO浦和店」

 

一方、「大宮」駅は、さいたま市中西部の「大宮区」に位置する(旧大宮市は4つに分割され、大宮区、西区、北区、見沼区が設置された)。東京から東北地方と信越地方を結ぶ路線の分岐点であり、交通の要所として知られ、JRは新幹線(東北・山形・秋田・北海道・上越・北陸)、在来線は京浜東北線、宇都宮線、高崎線、埼京線、川越線、さらには東武鉄道野田線、埼玉新都市交通ニューシャトルと、13路線が乗り入れる。これは「東京」に次いで、全国第2位の規模である。

 

大宮は、平安時代の『延喜式神名帳』にも載っている、武蔵国一の宮・氷川神社を「大いなる宮居」とあがめたことに由来するといわれている。門前町として栄えたのち、江戸時代には中山道の宿場町として整備された。そして大宮の発展を決定づけたのが、現在の宇都宮線の開通に合わせて1885年に開業した、「大宮」駅の存在である。1896年には駅北側に「日本鉄道大宮工場」(現・大宮総合車両センター・大宮車両所)が開設し、鉄道の街として発展。現在、3社合計で約70万人/1日が乗降する、埼玉県第1位の大ターミナルとなっている。

 

駅周辺はターミナル駅にふさわしく、商業施設やオフィスビルが集積。エキナカの「エキュート大宮」や駅ビルの「ルミネ大宮」のほか、再開発によりきれいに整備された西口エリアには、「そごう大宮店」や「大宮マルイ」、「東急ハンズ大宮店」、複合商業ビル「大宮アルシェ」など、大型の商業施設が並ぶ。

 

一方東口は宿場町を起源とする商業エリアであり、飲食店が密集する歓楽街「大宮銀座通り商店街」など、どこか昭和レトロの雰囲気を漂わせている。かつては西武百貨店や長崎屋など大型商業施設も点在していたが、現在残るのは「髙島屋大宮店」のみ。西口やさいたま新都心の台頭により、地盤沈下が激しいエリアでもある。しかし、2017年に閉店した大宮中央デパートの跡地で大型の再開発が決まるなど、いくつもの再開発計画が進行しており、今後の展開に期待が高まっている。

 

右/整然とした街並みが続く西口エリア 左/小規模店舗が軒を連ねる東口エリアは、再開発に期待が集まる
「大宮」駅周辺環境 右/整然とした街並みが続く西口エリア 左/小規模店舗が軒を連ねる東口エリアは、再開発に期待が集まる

「大宮」駅周辺は人口減少の局面へ

二つの地域を分析していこう。まず人口増加率(図表1)。「浦和」駅のあるさいたま市浦和区は6.65%増に対し、「大宮」駅のあるさいたま市大宮区は4.95%。東京駅を起点とすると「浦和」は22km、「大宮」は30kmであり、浦和のほうが東京のベットタウンという性格が強く、人口吸引力が強いと推測できる。また世帯について(図表2)比べると、浦和のほうが単身者世帯率は低い。前出の通り、浦和は文教都市としても知られており、ファミリー層に選ばれる地域だといえそうだ。

 

出所:平成27年度「国勢調査」より
[図表1]2地域の人口動態 出所:平成27年度「国勢調査」より

 

出所:平成27年「国勢調査」より
[図表2]2地域の世帯数 出所:平成27年「国勢調査」より

 

住宅事情を見ていく(図表3)。二つの区を比較すると空室率は共7%台と同水準である。埼玉県の平均は6.45%、さいたま市は6.41%であり、それと比較すると空室率は高い。このデータは、賃貸ニーズが高いエリア(=賃貸需要が高く、物件供給も多い)は数値が高くなる傾向にある。たとえば単身者ニーズの高い埼玉県でも東京よりのエリアである川口市は8.18%、戸田市は8.43%となっている。浦和、大宮両区も、埼玉県の平均水準に比べて、賃貸ニーズの高いエリアだと言えそうだ。

 

出所:総務省統計局 平成25年「住宅・土地統計調査」より
[図表3]2地域の住宅事情 出所:総務省統計局 平成25年「住宅・土地統計調査」より

 

駅周辺に的を絞って分析していく。まず人口や世帯についてみていく(図表5)。人口については、「浦和」>「大宮」という図は変わらないが、一世帯当たりの人数を見ると共に2.12人と、両駅の周辺に限れば、同じような人口構造であると推測される。

 

出所:平成27年度「国勢調査」より
[図表5]2駅周辺の人口動態と住宅事情 出所:平成27年度「国勢調査」より

 

しかし直近の中古マンションの取引からマーケット状況を分析した[図表6]を見てみると、浦和と大宮では、価格に約1,000万円の差が見られた。これは、文教都市としての性格を持つ浦和は家族層からの支持が厚く、大宮に比べて駅周辺にファミリータイプの物件が多い結果だと考えられる。それにより、平均取引価格、平均平米数が高くなったのだろう。

 

出所:国土交通省 「土地情報総合システム」より作成
[図表6]2駅周辺の中古マンションの取引状況 出所:国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

 

将来人口推移を見ていく。さいたま市全体(図表7)では、2030年の1,318,050人をピークに減少。2015年を100とすると、2030年に104.3となるが、2040年には103.0、その5年後には101.7と、人口減少は加速していく予測である。

 

出所:国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)」
[図表7]大田区の将来推計人口 出所:国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)」

 

駅周辺の将来人口推移をメッシュ分析で見ていく。黄色~橙で10%増、緑~黄緑0~10%、青系色で減少を表すが、「浦和」駅周辺(図表8)は安定的な人口増加が期待される一方、「大宮」駅周辺(図表9)では、北エリアで人口減少が見込まれる。一般的に東京都心からのアクセスが良いと将来人口推移はプラスになり、悪いほどマイナス幅は大きくなる。両地域を比較すると、都心に近い「浦和」のほうが、将来人口の点ではプラスだと言えそうだ。

 

出所:RESASより作成
[図表8]2015年~2040年「浦和」エリアの人口増減率 出所:RESASより作成
出所:RESASより作成
[図表9]2015年~2040年「大宮」エリアの人口増減率 出所:RESASより作成

 

 

 ■まとめ 

「浦和」と「大宮」は、どちらも埼玉を代表する拠点である。不動産投資という観点で見れば、文教地区という側面から家族層からの支持が厚く、安定的な人口増加が見込まれる「浦和」のほうが一歩リード、といったところだろうか。

 

もう1点、「大宮」には不安要素がある。2040年の高齢化率(図表10)を見てみると、「大宮」駅の東口エリアで特に進行が早い。旧市街地ともいえる古い街並みが残る東口エリアでは、高齢者層が駅周辺に取り残されてしまうと推測される。今後の再開発の進行によって、状況は変化するかもしれないが、高齢化は不動産投資の戦略にも大きな影響を及ぼすため、「大宮」を不動産投資の対象エリアとする際は、注意が必要だ。

 

青は高齢者人口が20%以下、黄緑は20~30%、黄色は30~40%、橙は40%以上 出所:「全国小地域別将来人口推計システム」http://arcg.is/1LqC6QN(システム作成者 井上孝)にて作成
[図表10]2040年2地域の高齢化率 青は高齢者人口が20%以下、黄緑は20~30%、黄色は30~40%、橙は40%以上
出所:「全国小地域別将来人口推計システム」http://arcg.is/1LqC6QN(システム作成者 井上孝)にて作成

 

GGOとは、GENTOSHA GOLD ONLINE(幻冬舎ゴールドオンライン)の略称。『あなたの財産を「守る」「増やす」「残す」ための総合情報サイト』を掲げ、企業オーナー・富裕層を主要読者ターゲットとして運営している(写真は編集長の立本正樹)。

著者紹介

連載データから街の未来図を紐解く…不動産投資エリア考察

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