「ワケありの土地」発見…値引き交渉すべきか、避けるべきか?

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、収益物件を目的とした不動産売買において、「クズ土地」と呼ばれる訳アリ物件事例と安く購入できる理由について紹介していきます。

近隣住民に問題がありすぎる場合は、購入見合わせも

【ケース5】近隣施設事由

 

物件を建てようとする近くに、墓地や霊園、火葬場、変電所などがある場合、そこでも値段交渉が可能です。

 

これは事前に地図などで確認すればわかることなのですが、事前調査をしておくことで、近くに何があるのかを詳しく知っておくべきです。

 

墓地や霊園、火葬場が近隣であれば、将来的な空室のリスクもあります。また墓地が物件の近くにある場合、その墓地がどれぐらいの大きさだったのかを調べることも重要です。もしかしたら、あなたが今買おうとしている土地も、昔は墓地の地域だった可能性があります。解体工事や基礎工事をしているときに、墓地の名残などが出てきた場合、問題になる可能性もあります。また近隣の墓地も管理がしっかりされていないと、猫やカラスなどが発生する場合がありますので、衛生上よくありません。

 

また火葬場が近くにあるのであれば、臭い問題は深刻な問題になります。風向きによっては火葬場の煙がダイレクトに流れてくる場合もあります。

 

変電所が近くにある場合も、上空には高圧線が走っていますし、場所によっては変電設備から低いノイズ音が聞こえる場合もあります。送電線・変電所からの磁界が健康に悪影響を及ぼすことはないと考えられていますが、過敏な人にとっては大きな問題なのです。

 

値引き交渉ももちろん大切ですが、後々のクレームを回避するためにこのパターンの場合は、購入を避けるのもひとつの選択と言えるかもしれません。

 

【ケース6】境界確定事由

 

土地を購入する上で、土地の範囲を知ることはとても大切です。

 

なかでも境界線があいまいになっている土地は、注意が必要です。

 

土地の境界線がどこにあるのかが明記されているのが測量図です。ただ、この測量図の重要性がわかっていない買主がたくさんいます。測量図で境界線が明確になっていないと、その土地の面積が変わってしまうこともあり、場合によっては数十㎡も小さくなり、土地の価値が落ちて、金額にすると数百万円も無駄に支払ってしまうことになりかねません。

 

境界線が不明確だと設計士も、その土地を最大限に活用する設計ができなくなり、部屋の延べ床面積も狭くなってしまいます。買主は不利な条件で土地を購入することがないように勉強し、できるだけ有利な条件で価格交渉を行うべきなのです。

 

簡易測量図や法務局に登記された地籍測量図は、その土地の境界線を保証するものではありません。だからこそ、後々のトラブルを回避するために境界確定測量図を作るべきです。

 

これは国家資格を持つ土地家屋調査士に依頼することが一般的です。もちろん当該敷地に接する隣人の数が多くなるほど作成費用が高額になります。土地家屋調査士が隣人と話をして測量図を作成し、署名や捺印をもらう必要があるのです。また現地に境界杭や境界鋲がない場合はその設置費用も必要です。

 

その費用には50万円~150万円ぐらいを想定しておいてください。その分の経費を、土地値からの値引き分として交渉することができるのです。

 

【ケース7】近隣住民事由

 

例えば、購入予定地の近くにゴミ屋敷があったりすると、それだけで満室にならない場合があります。

 

また、少しの時間、道に車を停めただけで警察に通報されるなど、近隣住民に問題があると、実際に施工する段階でいろいろとトラブルが発生してきます。

 

もちろん、物件が完成してからも問題が発生しないとは限りません。

 

実は、その近隣住民情報をそれとなく調べる方法があります。

 

地域には大概、お話好きのご婦人が住んでいます。現地調査の時に、偶然会ったふりをして、「この近くに土地を買いたいのですが、住み心地はどうですか?」などの会話から、近隣住民の情報を引き出す方法もあります。あまりにも問題が大きいようなら、その土地の購入は見合わせたほうがいいのかもしれません。

 

買主は賃貸併用物件を建てるので、自分もその地域に住むつもりで根掘り葉掘り調査するのが重要です。

 

あまりにもトラブルが多いのであれば、それを理由に値引き交渉をすることもできます。こういった地道な調査が、住みやすい賃貸物件を作り出し、ひいては満室率にも影響してくるのです。

年金大家会主宰
ランガルハウス株式会社代表 

1971年静岡生まれ。千葉大学院工学研究科卒。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、FP技能士。サラリーマン・事業主の年金対策と副収入増額を目的として、東京都心の土地取得から賃貸物件の建築、満室経営をワンストップで支援する専門家。セミナー参加者は累計4000人。127棟の建築コンサル実績があり、クライアントは98%満室。自身の所有物件は、6棟41室で18年間、満室の安定経営を継続している。

著者紹介

有限会社ティンバーテック代表取締役 

1969年東京生まれ。大学で経営学を学び、大手電機メーカーで法人営業を担当。その後家づくりに携わる中で、大工になる。1999年有限会社ティンバーテックを創立し、クライアントの資金調達から設計、建築、不動産物件の運営にいたるまで多岐に展開。築10年以上が経過しても、満室を継続する差別化収益物件を、これまでに300棟、1800室設計施工。デザイン性と機能性、立地、間取などを工夫し、上記を実現。金融(融資・相続)に強い設計・施工会社、さらには、クズ土地(建築が難しい土地)への建築に強い工務店、さらには相続対策に強い設計施工会社として、クライアントからの依頼を受けている。現在はその経験を活かし、「金融大工」として不動産や資産運用に関する講演活動やコンサルティングを通じて、クライアントのニーズに合わせた建築を行っている。

著者紹介

連載“クズ土地”から1億円の家賃を生み出す~儲かる「賃貸物件」のつくり方

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

大長 伸吉 丸茂 雄二

ぱる出版

「素人でもすぐにできるよう…やり方はないのかな?」本書は「素人がはじめての不動産投資」で成功し、お金から自由になるための本です。 不動産投資素人のあなたでも、1〜2年以内に自宅付きの「儲かる不動産」を持つ方法が学…

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