安く買ってボロ儲け!? 「相場より安い土地」の簡単な見つけ方

普通の人が不動産投資を始める際、不動産業者はオーナーの属性を見て、銀行から融資が出る最大限の金額で購入できる土地を紹介します。このとき、自ら動いて相場より安いワケありの“クズ土地”を探し出し、物件を建てることができれば、より多くの収益を上げられる可能性があります。大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。

「不整型地」はインターネットで簡単に見つかる!

あなたは整型地と不整型地をご存知でしょうか? 

 

整型地とは不動産用語で、長方形または正方形に整った形状の敷地のことです。その名のとおり整った形をしていて、四方に段差がなく道路に7メートル以上面している土地のことで、住宅建設に関する様々なプランにも対応して家を設計しやすいので、家を建てるときはみんながこの整型地を選びます。もちろん売りに出たときも買い手がすぐ見つかってしまう傾向にあります。

 

次に、不整型地とは長方形や正方形ではない形(三角形の土地、旗竿地など)の土地のことを指します。または、その土地自体に段差や傾斜があったり、奥側が崖のような形状になっていて、扱いにくい土地のことです。

 

もうお気づきかと思いますが、この不整型地を狙うのがポイントなのです。整型地は、人気なのですぐ売れてしまいます。様々な設計プランに対応するし、扱いやすく、ニーズが高い土地なので、必然的に価格も高くなるのです。だからこそ、その整型地を狙っても意味がないのです。

 

反対に不整型地は扱いにくい土地で、段差があったりするとそれを土で埋めて平らにしたり、奥側が崖みたいな形状の場合は擁壁を作って、土砂が崩れるのを防がなければいけません。多少建築コストは上がるかもしれませんが、整型地より安く土地を購入できるので、そこを今回はおすすめしたいのです。

 

見つけ方としては、インターネットで簡単に見つけられます。

 

コツが1つあります。あなたが今、狙っている地域の土地の坪単価をあなた自身で決めてください。たとえば、その地域の平均坪単価の60%の価格の土地を選ぶ……それがポイントです。その決定した価格に見合わなければ、手を出さないことです。その価格に見合う土地だけを日々探していくことに意味があります。検索条件を決めて、あとは検索ボタンをワンクリックすれば、簡単に始められます。その検索の仕方を次項で解説していきます。

成功に近づく土地探し「1日5分」のネット検索方法

それでは、実際にインターンネットでの土地の見つけ方を詳しく説明してゆきます。

 

その方法は本当に簡単です。まず自分が使いやすいと思う有名な不動産サイト(SUUMO、Yahoo!不動産、athome、Home'sなど)からひとつサイトを選びます。次に検索条件を設定して、検索ボタンをワンクリックするだけなのです。

 

例えば、都内で自分が狙っている地域の最寄駅から徒歩10分圏内で販売している土地を探せば、自然にその土地の相場が見えてきます。第一にその土地相場を知ることが大事なのです。土地の相場を知れば、その相場よりも安い土地が出てきたら、おのずと目に入ってくるようになります。

 

ひとつの具体的な方法としては、その土地の坪単価を安い順に並べていくことです。そうすることで、どれが良い土地なのかがわかってくるのです。ただし、その検索のときに「再建築不可の土地」「市街化調整地域」そして「借地権の下にある底地」は条件から外してください。

 

その理由としては、再建築不可の土地は文字どおり、更地にした後、再び建物を建てることができません。そして市街化調整区域は都市計画法により一般の住宅の建築が認められていないからです借地については買うことは可能ですが、融資が出ずらいので、ここは除外してください

 

また、エリアごとに坪単価が安い順に並べていくと、上位10位に入る土地は、かなり訳ありで建物を建てるのに難ありの土地だということがわかります。そうやって、建物を建てるのが難しい土地を省きながらふるいにかけることで、狙うべき土地が見えてくるわけです。

 

東京都内で具体的に土地の価格を提示すると、城南、城西地域は坪単価が150万円以下、城北、城東地域は坪130万円以下で見ていくのがいいでしょう。都内であれば最寄駅から徒歩10分以内の土地、地方の主要都市では駅から徒歩7分以内の土地を探してください。

 

次にあなたの所有したい建物の規模を決めることも重要です。例えば、各部屋がやや広めで1棟4室のアパートを建てるとしたら、最低30坪は必要です。同じ構造でも6室ならば40坪は必要となります。駅徒歩10分以内、坪単価150万円以内、40坪の土地といった具合に検索条件を狭めていけば、本当に自分が欲しい土地が出てくるはずです。

 

また最近は地震や洪水などの自然災害も多いので、その土地が大丈夫なのか心配な人も多いかと思いますが、不動産屋に聞けば教えてくれるし、国や地方自治体が公開しているハザードマップを見ておくのがいいと思います。

 

土地を探す時に一番大事なのは、探しているときの気持ちです。理想の土地はなかなか簡単には見つからないでしょう。それでも気持ちを切らさずに、このインターネットでの土地探しを3ヶ月、ときには1年間続けてみてください。大事なのは、今は売りに出てこないかもしれないけど、1ヶ月後2ヶ月後に売りに出される土地があるかもしれないので、そのタイミングを逃さないことなのです。

 

また、検索回数をこなさなければ、なかなかコツがつかめないことなので根気よく続けることが重要です。数をこなせば、スピードも上がり、検索することがだんだんラクになってきます。この方法で利益を生む土地に出会った人がたくさんいます。今から探せば、1年を待たずに利益を生む土地に巡り合える可能性があるのです。

 

難しいことではありません。是非、実践してみてください。

年金大家会主宰
ランガルハウス株式会社代表 

1971年静岡生まれ。千葉大学院工学研究科卒。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、FP技能士。サラリーマン・事業主の年金対策と副収入増額を目的として、東京都心の土地取得から賃貸物件の建築、満室経営をワンストップで支援する専門家。セミナー参加者は累計4000人。127棟の建築コンサル実績があり、クライアントは98%満室。自身の所有物件は、6棟41室で18年間、満室の安定経営を継続している。

著者紹介

有限会社ティンバーテック代表取締役 

1969年東京生まれ。大学で経営学を学び、大手電機メーカーで法人営業を担当。その後家づくりに携わる中で、大工になる。1999年有限会社ティンバーテックを創立し、クライアントの資金調達から設計、建築、不動産物件の運営にいたるまで多岐に展開。築10年以上が経過しても、満室を継続する差別化収益物件を、これまでに300棟、1800室設計施工。デザイン性と機能性、立地、間取などを工夫し、上記を実現。金融(融資・相続)に強い設計・施工会社、さらには、クズ土地(建築が難しい土地)への建築に強い工務店、さらには相続対策に強い設計施工会社として、クライアントからの依頼を受けている。現在はその経験を活かし、「金融大工」として不動産や資産運用に関する講演活動やコンサルティングを通じて、クライアントのニーズに合わせた建築を行っている。

著者紹介

連載“クズ土地”から1億円の家賃を生み出す~儲かる「賃貸物件」のつくり方

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

大長 伸吉 丸茂 雄二

ぱる出版

「素人でもすぐにできるよう…やり方はないのかな?」本書は「素人がはじめての不動産投資」で成功し、お金から自由になるための本です。 不動産投資素人のあなたでも、1〜2年以内に自宅付きの「儲かる不動産」を持つ方法が学…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧