認知症になる前に! 今すぐ不動産を「信託登記」すべき理由

日本で少子高齢化が進むにつれ、高齢者の「認知症」についても、深刻な社会問題になってきています。特に相続の面では、認知症により判断能力がなくなると、法律行為(契約の締結など)ができなくなるため注意が必要です。そこで本記事では、岸田康雄公認会計士/税理士が、相続の生前対策として有効な「民事信託」の基礎知識を解説します。

1:信託を行うと、財産の実態が2つに分離する

信託を行うことで、財産の所有権の対象から、その経済価値を分離させることが可能になります。通常の財産は、その所有者(登記簿上の名義)が使用・収益・処分することから生み出された利益を享受します。つまり、所有権と経済価値はセットとなっています。

 

しかし、信託を行えば、所有権と経済価値が分離することになるのです。たとえば、父親が持っていた賃貸不動産を長女に信託するとしましょう。受益者は父親です(自益信託)。

 

[図表1]財産には、法的形式と経済価値の2つの側面がある
[図表1]財産には、法的形式と経済価値の2つの側面がある

 

不動産の登記簿上の名義は受託者である長女となります。つまり、長女が所有権を持つ財産ということになるのです。

 

これに対して、不動産が生み出す家賃収入等は受益者である父親が受け取り続けます。つまり、経済価値は父親のものとして持ち続けることになるのです。

2:財産の実態を切りわけるメリットは?

財産の所有権と経済価値を分離することによって様々なメリットを生み出すことができます。たとえば、所有権移転の第三者対抗要件である登記という煩雑な手続を行うことなく、その財産を持つことによって得られる利益だけを他人へ移転させることができます(不動産を信託財産とする場合は登記が必要)。受益権を小口に細分化させ、利益を受け取る人が複数いることになっても構いません。

 

また、法的な所有権が委託者から受託者へ移転しますので、委託者が破産しても信託財産を弁済に充てる必要はありません。そして、面白いことに、受託者が破産しても、信託財産が弁済に充てられることはないのです。これは、信託財産が受託者の個人財産とは分別管理され、「信託財産」という独立したものとして取り扱われるからです。 

 

[図表2]信託された財産は、法的形式と経済価値が分離する
[図表2]信託された財産は、法的形式と経済価値が分離する

3:民事信託における「課税対象者」

信託の課税関係は、受益者課税信託とそれ以外(受託者に課税する法人課税信託など)にわかれますが、家族内で民事信託を行うような場合には、受益者課税信託のみを理解しておけばよいでしょう。

 

信託の税務のポイントは、受託者ではなく受益者に対して課税されることです。受益者は財産を所有しているわけではありませんが、財産を所有しているものとみなして、所得の申告を行います。これは、信託財産の所有権ではなく経済価値に対して課税されるということです。

 

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経済価値の移転が生じるケースは、委託者とは別の受益者を設定した場合です(他益信託)。この場合、経済価値が受益者に贈与されたとみなして贈与税が課されることになります。

 

また、受益者に変更した場合も同様です。経済価値がほかの受益者へ贈与されたとみなして贈与税が課されることになります。受益者に相続が発生し、受益権が相続された場合には、相続人に対して相続税が課されます。

 

[図表3]信託で課税対象者が変化する仕組み
[図表3]信託の課税関係

4:受益権の相続税評価はどうなる?

経済価値の移転があり、受益者に贈与税や相続税が課される場合、その対象となる受益権の相続税評価が問題となりますが、それは信託財産そのものの相続税評価と同額になります。

 

また、信託財産が居住用宅地や貸付事業用宅地など、小規模宅地等の評価減の特例の対象となっている場合には、その評価減を受益権の評価にも反映させることができます。不動産の買換特例(所得税)も同様です。受益権を信託財産とみなして課税するからです。

 

したがって、個人の財産を信託したとしても、課税上の取扱いが不利になることはありません。 

5:委託者と受益者が同一の「自益信託」は非課税

自益信託とは、委託者と受益者が同一である信託のことをいいます。この場合、委託者から受託者へ所有権は移転しますが、経済価値の帰属する者は変わりません。したがって、経済価値の移動は発生していませんので、信託を設定しても贈与税が課されることはありません。

 

たとえば、認知症で判断能力が低下しそうな父親が、賃貸不動産の管理を長女に任せるケースを考えます。長女が受託者になりますが、受益者を父親とすれば自益信託となります。認知症になっても信託によって財産管理ができます。

 

家賃収入等から生じる利益を父親が受け取るならば、信託を行ったあとでも父親が利益を受け取る状態に変化はありません。したがって、父親には贈与税は課されないのです。

 

[図表4]認知症の父の代わりに長女が不動産を管理するケース
[図表4]認知症の父の代わりに長女が不動産を管理するケース

 

受託者である長女には毎月の家賃が支払われますが、それは長女が一時的に預かるだけであり、受益者である父親に引き渡さなければなりません。

 

以上のように、自益信託は、法的形式だけが移動して、経済価値が移動していない状態なのです。

6:受益者が得る収益に対する課税

このようなケースでは、信託の設定時に贈与税が課されることはありません。しかし、信託財産となった資産及び負債(預り保証金)を受益者が保有することとみなし、そこから発生する利益(=収益及び費用)が受益者に帰属するとみなされます。

 

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したがって、所有権を失った父親に対して不動産所得が発生し、それを受益者である父親個人の所得(たとえば、給与所得、事業所得など)と合算したうえで所得税が課されることになります(ただし、不動産所得に係る損失については規制があります)。

7:委託者と受益者が異なる「他益信託」は課税される

他益信託とは、委託者と受益者が異なる信託のことをいいます。この場合、委託者から受託者へ所有権が移転すると同時に、経済価値の帰属する者が変更されることになります。したがって、経済価値が移動することになり、信託を設定することによって受益者に対して贈与税が課されることになります。

 

たとえば、障害者の長女を持つ父親が、賃貸不動産から生じた利益を長女に受け取らせるケースを考えます。受託者は必ずしも第三者である必要はありませんので、委託者である父親が受託者となることが可能です(自己信託)。この場合、受益者を長女とすれば他益信託となります。

 

その結果、家賃収入等から生じる利益は父親ではなく長女が受け取ることになりますから、信託を設定することによって、父親から長女へ利益を受け取る権利が移転します。したがって、長女に対して贈与税が課されるというわけです。

 

受託者である父親には毎月の家賃が支払われますが、それは父親が一時的に預かるだけであり、受益者である長女に引き渡さなければなりません。

 

以上のように、他益信託は、法的形式だけでなく、経済価値が移動している状態なのです。

8:受益者が得る収益に対する課税

このようなケースでは、信託の設定時に贈与税が課されます。さらに、信託財産を受益者が保有し、そこから発生する利益は受益者に帰属するとみなされます。

 

したがって、受益者である長女に対して不動産所得が発生し、それを長女個人の所得と合算したうえで所得税が課されることになります(ただし、不動産所得に係る損失については規制があります)。

 

[図表5]家賃収入を全て長女に渡すケース
[図表5]家賃収入を全て長女に渡すケース

9:信託登記の目的

不動産を信託財産とする場合、その所有権移転等の登記を行うと同時に、目的とされた不動産が信託財産であることの登記を行わなければなりません。これは、信託財産が受託者固有の財産ではなくなるため(倒産隔離されてしまうことになるため)、信託財産であることを明らかにすることによって、受託者の債権者を保護するためです。

10:信託の登記事項

信託の登記には、以下の事項を記録しなければなりません。

 

(1) 委託者、受託者、受益者の名称及び住所

(2) 受益者の指定に関する条件、受益者を指定する方法

(3) 信託管理人、受益者代理人の名称及び住所

(4) 信託の目的

本信託の目的は、信託契約の定めに従い、受託者が信託財産を受益者のために管理、運用及び処分することである。

(5) 信託財産の管理方法

(6) 信託の終了事由

本信託は、以下のいずれかに該当したときに終了する。

① 信託期間が経過したとき

② 委託者が死亡したとき

③ 信託財産を売却したとき

11:信託の登記では「登録免許税」が発生する

信託の場合、不動産の所有権移転登記について登録免許税は課されません。ただし、信託の登記については、不動産の評価額の1,000分の4(土地について平成31年3月末までは1,000分の3)の登録免許税が課されます。 

 

[図表6]登記事項証明書
[図表6]登記事項証明書

 

 

岸田 康雄

国際公認投資アナリスト/一級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認会計士/税理士/中小企業診断士

 

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「相続生前対策」の円滑な進め方

国際公認投資アナリスト/一級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認会計士/税理士/中小企業診断士

平成29年経済産業省「事業承継ガイドライン改訂小委員会」委員、日本公認会計士協会中小企業施策研究調査会「事業承継支援専門部会」委員、東京都中小企業診断士協会「事業承継支援研究会」代表幹事。
一橋大学大学院修了。監査法人にて会計監査及び財務デュー・ディリジェンス業務に従事。その後、金融機関に在籍し、中小企業オーナーの相続対策から上場企業のM&Aまで、100件を超える事業承継と組織再編のアドバイスを行った。

WEBサイト https://fudosan-tax.net/

著者紹介

連載高齢化社会の「相続生前対策」…認知症対策としての「信託」活用法

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