立地がよくても建てられない!?土地活用を阻む「建築基準条例」

不動産投資で長期的な資産運用をするため、持て余した土地を活用したいと考える人は多くいます。しかし、どんな土地であれ、想定する建物を建てられるとは限りません。たとえば、道路条件の悪い敷地では、共同住宅の建設が禁じられることがあります。そこで本記事では、『変形地の価値を高めるマンションづくり』(幻冬舎MC)より一部を抜粋し、建物を建てる上で定められているルールを紹介します。

どんな土地でも建てられるわけではない

土地の持つ価値を顕在化させるには、土地を活用できるかどうか、つまり想定する建物を建てることができるかどうかが問われます。土地というものは決して、思い描いたものを何でも建てられるわけではありません。

 

土地所有者の典型的な悩みの一つには、土地を活用したいと思うものの条件が悪く使いものにならない、というものがあります。例えば、ひどく狭いとか、不整形であるとか、斜面地であるとか……。土地活用には前向きな土地所有者であっても、こうした土地の活用には手をこまねき、仕方なくほったらかしにしている場合もあるでしょう。

 

なぜ、そうなるのでしょうか。それは、建築行為に対して一定のルールがあるからです。ルールに従おうとすると、建物をまったく建てられなかったり建てられたとしても必要な広さを確保できなかったりするわけです。

 

また、経験がなければ建築するコストがどれくらいになるかが不明で、事業採算が立てられないケースがほとんどだと思います。

 

さてそれでは、そうした建築のルールには具体的にどのようなものが定められているのかを、ここでざっと概観しておきましょう。ルールを定めているのは主に、建築基準法という建築関連法規を代表する法律です。

 

建物を建てる敷地はまず原則として、道路に2m以上面していないといけません。それも、幅4m以上の道路というのが法で定めるルールです。現実にはそうでない例も見られますが、それは一つには、特例が認められているからです。それに、戦後に戦災復興で立て直された市街地を除く多くの市街地は建築基準法の定められた1950年以前から形成されていました。そのため、ルールに則っていない例も少なくないのです。

 

道路に面する必要があるのは、主に災害時を想定してのことです。道路というのは通行が主目的ですから、そこには何か構築物がつくられることはあり得ません。空き地として扱えるわけです。災害時に避難する必要が生じたとき、避難路として利用できるその道路にすぐ出られるというのは、重要なことです。

 

それに、そうした空き地に面しているということは、保健衛生上も重要です。建物がすき間なく建て詰まっていれば、日差しを得られないうえ、風通しも良くないでしょう。採光・通風の確保できない空間では健康が害されかねません。保健衛生面を考えると、日差しや風通しの得られる空き地に面していることは大きな意味を持ちます。

 

ただ、建築基準法で定めるルールは、最低限守らなければならないものです。それに加える形で別のルールが定められていることもあります。これは例えば、自治体が条例という形で定めています。建築基準条例は、その一つです。

立地条件がよくても、建設できない場合がある

土地を活用し、そこに賃貸住宅を建てて経営しようという場合には、この条例で定めるルールの適用を受けます。賃貸住宅はたいてい共同住宅ですから、複数住戸で構成されています。たとえ単身者向けだったとしても、一つの住宅には戸建て住宅に暮らす一般の世帯人数を上回る人数が生活します。たくさんの人が1カ所で生活していれば、災害時の危険性はそれだけ増します。それを、条例で抑えて、共同住宅としていかに快適に生活できるかを定めているのです。

 

共同住宅では例えば、建物の周囲に避難路になる通路を確保するように求められることがあります。火災時に何とか建物を逃げ出して外に出た居住者が、そのまま安全に逃げ延びられるように、というのが趣旨でしょう。

 

これはしかし、土地をできるだけ有効に活用しようという立場からすると、必ずしも好ましくない場合があります。有効活用の立場からすれば、同じ敷地でもできるだけ多くの床面積を確保したいからです。床面積が大きければ、それだけ多くの床を貸し出すことができます。当然、収益を生み出す力は強まります。

 

もちろん、居住者の安全確保を疎かにするわけにはいきませんが、土地を活用する立場として貸し出せる床面積をできるだけ増やしたいと考えるのは、ごく自然な発想といえます。

 

道路条件の悪い敷地では、共同住宅の建設が禁じられる場合さえあります。道路条件が悪いということは、そこまで逃げ出すことが困難ということです。火災が起きた場合には、消防車が進入できず、消火活動に支障が出るという事態も考えられます。そういう環境では、共同住宅に暮らす多くの人の安全が確保できないという理由です。

 

具体的には、俗にいう旗ざお状の敷地でこのルールが適用されます。旗ざお状の敷地というのは、道路から少し奥まった敷地のこと。奥まった広がりのある土地を旗の部分に、そこと道路を結ぶ通路に当たる土地をさおの部分に見立てた呼び名です。

 

奥まった土地がいくら広くても、そこから道路に至る通路がそれほど広くなければ、避難も消防も満足にできません。そこが、問題視されるのです。

 

いくら立地条件が良く、一定の需要は見込めたとしても、東京都では都内に所有する土地が旗ざお状の敷地であれば、そこに共同住宅を建てることは許されません。都の建築基準条例では、「路地状部分のみによって道路に接する敷地に建築してはならない」と定めています。

 

ただし、例外も同時に定めています。共同住宅に関していえば、路地状部分の幅員が10m以上で敷地面積が1000㎡未満であれば、「この限りではない」と定めています。道路側の隣地を購入し、旗ざおの状態を解消できればいいのでしょうが、現実的ではありません。都内の旗ざお状の敷地にはリスクがあることを、しっかり自覚しておくべきでしょう。

株式会社環境建築設計 代表取締役
株式会社六耀 代表取締役 

早稲田大学理工学部建築学科卒業。「環境と人との接点を意識し心を配ること」を基本に、土地活用企画、分譲・賃貸マンションの企画・設計・施工管理、賃貸マンションの監理、建て替え、大規模修繕、コンサルティングなどを手がけ、35年間で300弱の竣工物件の実績を持つ。

著者紹介

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変形地の価値を高める マンションづくり

変形地の価値を高める マンションづくり

宮坂 正寛

幻冬舎メディアコンサルティング

別荘地のような斜面地、一角に他人の土地を挟む変形地、奥まった場所にある旗竿地…。 活用をためらってしまうような条件の悪い土地を活用するためには、その土地の潜在価値を引き出すことが重要です。本書では、そのために必…

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