マンション投資のコスト「管理費」…払う価値はあるのか?

不動産投資では、どうしても物件購入時の費用に目が行きがちですが、忘れてはならいなのが、購入後に毎月かかる管理費や管理修繕積立金です。しかし、何のための費用なのか、どのように使われるのか、きちんと把握している不動産オーナーは少ないようです。そこで不動産会社で資産コンサルタントとして活躍する髙木弘美氏に、管理費や管理修繕積立金について話を聞きました。

「管理費」と「管理修繕積立金」の違い

投資用区分マンションを購入すると、毎月「管理費」を支払うことになります。決して小さな金額ではありません。それではこの管理費、いったいどんな用途に使われているのでしょうか。納得して支払うためには、まず内容をよく知ることです。もしも適切に使われていない場合は、管理費の使い方について改善するよう、管理組合に働きかける必要があります。

 

そもそもマンション管理費と聞くと、一般的に建物のエントランスや共用廊下の電気代、電球交換費用、清掃費用、共用部分で発生する水道料金など、日常的なメンテナンスを思い浮かべる人が多いでしょう。これに12~15年周期で行う大規模修繕のための積立金の「管理修繕積立金」を加えた費用が発生します。つまり「モノ」に対する費用です。

 

また、物件を安定的に運営していくためには、「ヒト」すなわち入居者を管理していくことも求められます。家賃滞納者が出たり、入居者どうしがトラブルを起こしたりすることは、賃貸経営につきものですが、本業を持つサラリーマン投資家にとって、こうした面倒ごとを自分で処理するのは大変です。そこで、手数料を支払うことで、管理会社に家賃の回収、滞納者に対する督促、契約更新手続き、クレーム対応などを代行してもらうことができます。さらに退去者が出た場合は、入居者の募集もしてくれます。これを「管理委託手数料」と呼びます。

 

管理委託手数料の目安は5%程度とされ、管理修繕積立金と合計すると、家賃の1~2割を毎月支払うことになります。「モノ」にしても「ヒト」にしても、管理に不手際があれば、その分、資産価値は下落します。入居者に家賃滞納者やトラブルメーカーが多いという噂が立てば、それだけで入居希望者は減りますし、ボロボロで殺風景になっていくマンションに住みたいという人もいないでしょう。管理費は、家賃を安定的に得ていくために必要なコストなのです。

 

管理が行き届いている物件は、資産価値が保たれる
管理が行き届いている物件は、資産価値が保たれる

管理費や管理修繕積立金に、納得がいかない場合は?

ところが、最近は管理費が不足していたり、必要になったときに修繕積立金が不足していたりという問題を抱えているマンションも多いようです。そもそも管理費は建物の劣化を防ぎ、よい状態で維持するために欠かせない費用ですし、修繕積立金も長期修繕計画に基づき、そのために必要な資金を逆算しながら徴収されています。

 

しかし、マンション分譲時に、少しでも売りやすくするために、管理修繕積立金をわざと低く設定して売り出すことがあるのです。入居者が増えたあとに、値上げをすればいいという考え方が根底にあると考えられますが、値上げすることができず、なし崩し的に据え置いて、年月が経ち、積立金不足に陥るのです。

 

一方、管理委託手数料の場合、管理員の勤務形態や清掃作業の内容や範囲、メンテナンスの内容など、委託している内容と費用が見合っていないことがあります。管理委託手数料を出し惜しみして、管理がずさんになってしまうケースもあるようです。

 

自分が実際に住んでいないと、管理組合との付き合い方が希薄になってしまうかもしれませんが、大切な資産であることに違いはありません。だからこそ価値の変化には敏感であるべきです。資産価値が下落してしまうと入居者が見つからず、結果的に家賃を下げなければならなくなり、売却するときに安くしなければ売れないという負のスパイラルに陥ります。もし問題があると思ったときは、管理組合の総会や管理会社に問い合わせるなどして、積極的に改善するよう働きかけましょう。

管理費は、入居者から「共益費」で回収

賃貸物件の管理費は、「共益費」といった名目で入居者から集めることになります。共益費の回収方法は、「家賃7万5,000円、共益費5,000円」のように家賃と共益費を別々に徴収するか、「家賃7万円、共益費なし」のように、家賃に含まれるようにするかのいずれかです。敷金や礼金は家賃額を基準としているので、前者であれば初期費用が軽減されることになり、後者であれば負担増ということになります。初期費用を抑えたいと考えている入居希望者には、共益費をわけて設定すると効果的でしょう。なお、共益費の相場は家賃の5〜10%程度が一般的なようです。

 

今回は管理費について調べてみました。管理費は安定的に家賃収入を得ていくために欠かせないコストです。その金額は合理的なものでなくてはなりませんし、費用に見合った使い方がされていないといけません。適切でないと感じたときは、管理組合や管理会社に積極的に働きかけましょう。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載資産コンサルタントが指南する「不動産投資&管理」ガイド

本連載は、リズム株式会社が発信する「不動産コラム」の記事を転載・再編集したものです。

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