「改正民法」施行まで残りわずか…不動産契約はどう変わる？

民法改正で連帯保証人のルールが変更

2017年5月に「民法の一部を改正する法律」（改正民法）が成立しました。一部規定を除き、2020年4月1日から施行されることになります。今回の改正は、明治29年の民法制定以来約120年ぶりの抜本的な見直しです。明治維新を達成した日本が、近代的な社会を形成するために制定した民法だったわけですが、当然のことながら、1世紀以上の時を経て社会も大きく変化しています。時代にそぐわなくなった部分が増えてきた結果による改正でしょう。

この民法改正では、連帯保証人に関する決まりが変更されるなど、不動産投資をする人にとって影響のある改正となりました。そこで、今回の民法改正によって、不動産の契約にどのような変化が起きるのか、また、投資家にはどのような影響があるのかを調べてみました。

■連帯保証人が保証してくれる金額の制限（極度額）が発生

まず今回の民法改正において、不動産の賃貸契約に関する一番のポイントは、連帯保証人の保証に極度額（保証する金額の制限）が設けられることです。具体的には、不動産賃貸借契約において、連帯保証人を付けるときに、連帯保証人はいくらまで保証するのかという極度額を契約書に記載することになり、それ以上の保証義務はなくなります。また、極度額の記載のない連帯保証条項は無効となるとされています。そのため、現在使用している契約書の雛形は書き換えをしなければなりません。

なお、極度額に関しては、特に金額の定めはなく、家主と連帯保証人の間で合意が形成されれば、それで構いません。ただ、あまりに極度額が高いと、連帯保証人に断られてしまう可能性が高まります。

双方が折り合えそうな落としどころとして、最長で賃料の18ヵ月分に設定するのはどうでしょうか。理由は、もし家賃の滞納が発生して、かつ入居者が立ち退いてくれない場合、訴訟を起こして最終的に立ち退いてもらうまでに、最長で1年半程度はかかると思われるからです。そうした事態が起きてもカバーできる18ヵ月分というラインで設定し、長いといわれた場合に、短くする交渉に応じるというのが妥当ではないでしょうか。

■連帯保証人への情報提供義務

そしてもうひとつ、事業のために負担する債務（賃貸借契約）で保証人をつける場合、賃借人から連帯保証人に賃借人の財産状況などを情報提供することが義務付けられることになりました。連帯保証人が情報不足の状態や誤った情報による意思決定をしなくて済むよう、また十分な情報を入手した上できちんと検討できるようにしようというものです。

また、賃借人ではなく、家主に対する義務として、家主は連帯保証人から賃借人の支払い状況について問い合わせを受けたときは、遅滞なく回答することが義務付けられました。この回答をおろそかにしてしまうと、家賃の滞納額を連帯保証人に請求する際に、回答義務違反を指摘されて、請求に支障が生じるかもしれません。十分に注意してください。

敷金の返金など、通例となっていた事項が明文化

■賃借物の一部滅失などによる賃料減額

これは、貸している建物や部屋の設備で不具合があり、使用できなかった場合、その程度に応じて、家賃を減額しなければならないというものです。現在の民法では「賃料減額請求権の発生」とされているものです。民法改正後は当然、家賃減額となります。

たとえば、給湯器が故障してしまい、しばらくお湯が使えないと、家賃を減額しなければいけないでしょう。「家賃減額」という言葉が明記されることで、賃借人の権利意識はより高まりそうです。「ずっとエアコンが壊れていたのだから、その期間、払いすぎた家賃を返してほしい」といったことをいわれるかもしれません。

■敷金返還や原状回復ルールの明確化

今回の民法改正では、連帯保証人に関すること以外にも敷金返還や原状回復に関するルールの明確化が行われました。新しい事柄というよりも、これまでの判例などの積み重ねで慣習となっていた内容を明文化したものです。たとえば、賃貸借契約の終了時に、敷金から賃借人の債務を差し引いて残金があれば、家主はそれを賃借人に返還しますが、その明文化などです。また、通常の使用によって生じる損耗については、賃借人は原状回復義務を負わないことも明文化されました。

今回は、民法改正が不動産投資に与える影響について調べてみました。この改正は、ほぼ賃借人に有利な内容となっています。特に連帯保証人に関する項目については、注意深く対応することをおすすめします。