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税務調査を録音することはできるか？
相続税の「税務調査」の実態と対処方法
Q．所有する土地を息子に相場より安く譲渡したい
親子間における土地建物の売買について、税務上の取り扱いや税務調査といった観点から、アドバイスをいただけますでしょうか？
私が所有する土地（未利用の宅地）を息子に譲渡しようと考えています。近隣の取引相場から計算すると3,000万円位になりそうですが、息子なので安く売ってあげたいと思っています。
仮に、相場より1,000万円安い2,000万円で譲渡した場合、私と息子にはそれぞれどのような税金が発生するのでしょうか。税務上の問題点と合わせてご教示いただければ幸いです。
A．不動産売買には時価の算定方法に注意を！
（1）売主側（親）の税金について
土地や建物などの不動産を譲渡した場合（譲渡所得）の税金は、事業所得や給与所得など、他の所得と分離して計算することになっています（分離課税）。そして、その譲渡所得の金額は、土地や建物などを譲渡した金額から、取得費・譲渡費用を差し引いて計算します。
ご質問のケースでは、時価3,000万円の土地を2,000万円で売買するとのことですが、個人間の売買ですと、“実際に売買した価額”を収入金額として譲渡所得を計算します。
たとえば親子間で、時価よりも低い価額で売買したとしても、売主の譲渡収入はあくまでも“実現した売却価額”となりますので、2,000万円が収入金額となり、分離課税の譲渡所得として所得税・住民税を計算します。
なお、個人が法人に対して時価の2分の1未満の価額で土地建物等を譲渡した場合には、時価で譲渡したものとみなして譲渡所得の金額を計算することになります（所得税法第59条）。ご質問のケースのように、買主が個人の場合は適用されません。
（2）買主側（子）の税金について
土地や建物などの不動産を時価よりも著しく低い価額で譲り受けた場合、その財産の時価と支払った対価との差額が、財産を譲渡した者から贈与（財産の譲渡が遺言によりなされた場合には遺贈）により取得したものとみなされます（相続税法第7条）。
この場合の“時価”とは、土地建物等及び上場株式等に関しては「通常の取引価額に相当する金額」のことであり、その他の財産に関しては「相続税評価額」を指します。
ご質問のケースのように、親が所有する時価3,000万円の土地を子に2,000万円で譲渡した場合だと、時価と対価との差額の1,000万円が親から子に贈与されたとみなされ、子に贈与税が課せられることとなります。
ちなみに時価の算定方法については、複数の不動産会社による査定値の平均や、不動産鑑定士による鑑定評価などがある一方、税務署が是認する方法のひとつとして、相続税評価額（路線価評価額）を0.8で割り戻すものもあります。
これは、土地の相続税評価額が公示地価の8割程度とされていることから、相続税評価額を0.8で割り戻して求めた金額を時価相当と考えていることになります。
（3）東京地裁の判決について
親子間において、路線価（相続税評価額）を売買価額として土地の売買が行われた事案に関し、東京地裁は、
・ 相続税評価額は時価の80％程度の水準であり、譲渡価額が相続税評価額同程度かそれ以上であれば“著しく低い価額”での譲渡とはいえない。
・ “著しく低い価額”での譲渡でなければ、時価との差額について贈与税課税はされない。
という判断を下しました（H19.8.23）。
この判決により、国側がみなし贈与課税の根拠とした負担付贈与通達を見直すか注目されましたが、国税庁は、通達の見直しや廃止はなく従来通りであることを公表しました。
従って、相続税評価額相当額、あるいは時価の80％以上であればみなし贈与課税の適用はない、ということにはつながりませんので、時価の算定方法には引き続き注意が必要です。
服部 誠
税理士法人レガート 代表社員・税理士
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