データで見る不動産投資…穴場感のある「巣鴨」は需要増か

人口が減少に転じ、見通しが混迷している日本の不動産投資市場。東京であっても「勝てるエリア」「負けるエリア」と地域差が明確になっています。今後、不動産投資で成功するには、投資エリアを十分に把握することが、ますます重要になってくるでしょう。本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、豊島区・巣鴨を紹介します。

“おばあちゃんの原宿”は老若男女に優しい街

「巣鴨」駅は東京の北側、豊島区に位置しています。“おばあちゃんの原宿”として全国的に有名ですが、実は若い世代の間でも徐々に需要が高まってきています。

 

「巣鴨」といえば真っ先に思い浮かべるのが“おばあちゃんの原宿”「地蔵通り商店街」。門前町として発展しており、甘味処、和菓子屋、純喫茶、衣料品店、カバン屋など、昔ながらの雰囲気を漂わせるお店が軒を連ねます。「とげぬき地蔵(高岩寺)」への参道にもなっていて、平日でもたくさんの人で賑わっています。物価の安い飲食店や各地のアンテナショップ、モダンな喫茶店や行列のできるカレーうどん屋の本店もあったりと、お年寄りだけでなく若者にもお勧めできるお店がたくさんあります。

 

駅中のアトレヴィ巣鴨は美味しいパンや総菜、無印良品のカフェもあり、かなり使い勝手のよい駅施設です。駅を出るとファミレスやファストフードなどの飲食店、書店、ネットカフェなどが入った複合ビル、青果店、ドラッグストア、24時間営業の大手スーパーなどもある商店街が続き、駅前エリアだけで日常生活が済むほど便利です。

 

また、「巣鴨」のいたるところには座って休憩できる場所やお手洗いが設けられています。お年寄りに対する優しさは、そのまま暮らしやすさに直結しており、誰にでも優しい街が形成されています。

 

写真左より、広々とした駅前の通り/「とげぬき地蔵(高岩寺)」へと続く「地蔵通り商店街」/「とげぬき地蔵」の名で親しまれる「高岩寺」には多くの参拝客が訪れる
写真左より、広々とした駅前の通り/「とげぬき地蔵(高岩寺)」へと続く「地蔵通り商店街」/「とげぬき地蔵」の名で親しまれる「高岩寺」には多くの参拝客が訪れる
 

生活だけでなく交通利便性の高さも魅力!​

 

[図表1]山手線、都営三田線が交差する「巣鴨」
[図表1]山手線、都営三田線が交差する「巣鴨」

 

「巣鴨」はJR山手線と都営三田線の2路線が通っています(図表1)。都心を一周するJR山手線を使えるので都内各地へのアクセスのよさはもちろんのこと、「都営三田線」は沿線には大学が複数あることから、ビジネスマンや学生からの人気が高い沿線です。「水道橋」や「日比谷」、「大手町」など、オフィスが多く建ち並ぶエリアへダイレクトアクセスができ、他路線への乗り継ぎも非常に便利です。東京メトロ沿線など、接続路線が計15路線と多彩な都営三田線は、都内各地へのアクセスが自在です。

 

また、「池袋」まで出てしまえば都内の主要な路線が使え、隣の「駒込」からは南北を繋ぐ「南北線」、大きな通りも通っているのでバスでの交通網も充実しています。

交通の利便性が高いのに、賃料は安く「穴場感」あり

「巣鴨」駅周辺の賃貸市場

巣鴨駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です(図表2)。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、巣鴨は3,351円/m2。平米単価の平均値、中央値、最頻値ともに23区平均と同水準です。山手沿線としてはリーズナブル市場です。賃料が安い≒価格も安い、ということです。穴場だと思う街ランキングでも上位にランクインしている「巣鴨」は、投資対象としても“穴場”といえます。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「●徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、巣鴨駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の65,695円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の464円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の863円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の1,497円ずつ値上がることがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から巣鴨駅の賃貸市場の傾向を分析すると、巣鴨は築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は23区平均と同水準と安定しています。また、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」の割合は23区平均より低く、賃料の変動リスクは低いエリアといえます。

 

[図表2] 巣鴨の賃貸市場分析
[図表2]巣鴨の賃貸市場分析

 

[図表3]巣鴨の築年数別平米賃料の分布図  [図表2、3共通]※リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

[図表3]巣鴨の築年数別平米賃料の分布図

[図表2、3共通]※リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

 

巣鴨の居住者特性

巣鴨の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 

東京都ならびに豊島区の人口のうち単身者世帯の割合をみると(図表4)、東京都全体で約47%、豊島区で約63%です。東京都と比較して単身者割合は多い区です。

 

一方、巣鴨の単身者割合も58%と23区よりも高い水準。人口数でみると2010年から2015年で約3,700人増加しており、そのうち2,500人が単身者の増加です。また、対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると20代と30代が多く、全体の33%を占めます。お年寄りの町というイメージのある巣鴨ですが、居住人口を見てみると実は若い世代が多いエリアです。

 

[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合
[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表5]地域別 男女・年齢構成比
[図表5]地域別男女・年齢構成比

 

穴場感から単身需要が増加⁉

借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる豊島区

「巣鴨」駅の所在する豊島区は東京23区の北西部に位置しています。「池袋」のような華やかな繁華街や高級住宅地として有名な「目白」など、様々な特性の街が点在しています。「巣鴨」は“おばあちゃんの原宿”として有名で、近年では暮らしやすさが注目され、若者にも人気があります。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表6)によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」(図表7)を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。豊島区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約16.2%増えているのに対し、空き家数は約52.6%増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

 

エリア別に貸家の住宅着工数(図表8)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。豊島区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

 

人口の推移(図表9)を見てみると、豊島区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると豊島区の人口は2035年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約135%と高い水準を保っています。また、豊島区の単身者数も2030年まで増加傾向と予測されています。巣鴨においては2010年から2015年で単身者数・率ともに増加しており、今後も単身者需要は一定数見込めるといえます。

 

[図表6]地域別借家数の推移
[図表6]地域別借家数の推移

 

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

 

[図表8]地域別住宅着工数の推移
[図表8]地域別住宅着工数の推移

 

[図表9]豊島区の人口推移
[図表9]豊島区の人口推移
 

 まとめ 

「巣鴨」駅は東京の北側、豊島区に位置しています。“おばあちゃんの原宿”として全国的に有名ですが、実は若い世代の間でも徐々に需要が高まってきています。門前町として発展しており、「地蔵通り商店街」には甘味処、和菓子屋、純喫茶、衣料品店、カバン屋など、昔ながらの雰囲気を漂わせるお店が軒を連ねます。「とげぬき地蔵(高岩寺)」への参道にもなっていて、平日でもたくさんの人で賑わっています。

 

また、駅中のアトレヴィ巣鴨は美味しいパンや総菜、無印良品のカフェもあり、かなり使い勝手の良い駅施設です。商店街が続き、24時間営業の大手スーパーまであるので、駅前エリアだけで買い物や食事などすべてが済んでしまうほど便利です。

 

不動産市場をみると、築年による賃料下落、下落リスクは低く安定した賃貸市場といえます。供給にあたる住宅着工数は東京都全体で増加しており、豊島区も増加傾向と予測されます。巣鴨に置いても開発余地のあるエリアなので増加傾向と予測できます。一方、穴場だと思う街ランキングの上位に入るなど単身者需要も高まっているエリアなので、大きな変動をするリスクは少ないエリアと想定できます。

 

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

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