<日米比較>中古不動産投資×「減価償却」による節税効果は?

相続税や所得税の軽減策としても利用される不動産投資。近年、所得税対策として人気を集めているのがアメリカ不動産投資です。アメリカの場合、中古物件でも建物価格のウェイトが高くなる傾向があり、「減価償却」のメリットを享受しやすい、というのがその大きな理由ですが、減価償却メリット自体は、もちろん日本の不動産投資でも享受可能です。では実際、アメリカと日本でそのメリットを比較した場合、どちらに軍配が上がるのでしょうか? 幻冬舎ゴールドオンラインに掲載されている記事より、それぞれの税効果を改めて確認してみましょう。

 

国内不動産を活用した税効果(減価償却メリット)

 

『中古一棟不動産投資で期待できる「税金面のメリット」とは?』

 

中古一棟不動産の魅力は、安定的かつ十分なキャッシュフローが得られると同時に、多額の税メリットが期待できることです。税メリットをもたらすのは、建物の減価償却費用です。減価償却とは、購入した建物の費用を年間の経費として一度に計上するのではなく、耐用年数によって配分することです。日本の税法では、事業用住宅の法定耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨造は骨格材の肉厚に応じて19~34年、鉄骨造および鉄筋コンクリート造(RC造)は47年となっています。仮に新築の木造アパートを3,000万円で取得した場合、1年当たりの減価償却費用は取得費用を22年で割った136万円となってしまうのです。

 

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『減価償却を活用した不動産投資の節税効果』

 

不動産は減価償却という「お財布からお金が出ない経費」を用いることができます。特に耐用年数の少ない中古不動産には償却期限を短くすることができ、早めに償却することで運用益を消すことが可能です。築古物件の償却を利用する例ですが、5000万円(建物2500万円、土地2500万円)で築24年の物件の場合は、建物2500万円を木造耐用年数22年×0.2=4年で償却できるため、単年で625万円の課税所得を消せます。不動産を持っていない人の所得税と、前述の5000万円の物件を利回り9%で保有している人の所得税を比較してみます。

 

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海外不動産を活用した税効果(減価償却メリット)

 

『アメリカ不動産投資×減価償却で日本人が得られるメリット』

 

築年数が経つほど不動産の価値が土地の価格に依存する日本とは異なり、アメリカでは収益を生み出す建物の価値を高く評価する傾向にあります。一般に中古物件の場合、土地と建物の評価割合は、日本の場合でだいたい建物2割、土地8割です。しかし、アメリカは逆転していて、建物8割、土地2割程度なのです。この建物の評価額に応じて、日本人は日本の税制に基づいて減価償却を行うことができます。

 

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<関連セミナー>アメリカ不動産投資セミナー~アメリカ不動産の基礎知識から、注目エリア・具体的な物件の紹介まで~

 


 

『日本人向けテキサス不動産販売に参入…サザビーズの狙いとは?』

 

日本とアメリカの不動産税制(減価償却制度)の差異を利用したメリットにも目を向ける富裕層が少なくありません。まず前提として、アメリカでは良質な住宅(建物)をリノベーションしながらよりよいものに作り替えて、資産価値を維持、向上させ、売買するという考え方が一般的です。そのため、不動産を土地と建物に分けた場合、建物部分の評価額が経年によって下がりにくく、場合によっては上がることもあります。一方、ニューヨーク市などの一部都市を除けば、国土が広いため、住宅地でも基本的に地価は高くありません。

 

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