好住環境で人気上昇の「旗の台」は不動産投資に適しているか?

人口が減少に転じ、見通しが混迷している日本の不動産投資市場。東京であっても「勝てるエリア」「負けるエリア」と地域差が明確になっています。今後、不動産投資で成功するには、投資エリアを十分に把握することが、ますます重要になってくるでしょう。本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。

東急2路線が交差する下町情緒あふれる街

「旗の台」駅は、東急大井町線・池上線の2路線の交差する駅です。駅舎のリニューアルが予定されており、駅周辺には池上線らしい下町商店街が広がる住み心地のよい街として今注目を集めている街の一つです。

 

「旗の台」駅の周辺には旗の台東口通り商店街、旗が岡商店街など、数々の商店街が広がっています。飲食店は蕎麦やうどん、洋食、インド料理などバリエーションに富んだ飲食店が並びます。もちろん日常生活にかかせないコンビニやスーパー、生鮮食品店もあり、昭和大学病院のお膝下ということもあり薬局も多く見られます。チェーン店と個人経営のお店がうまく共存しており、非常に暮らしやすい商店街を形成しています。

 

銭湯が多いのも旗の台の特徴です。歩いているだけでも銭湯が多いことに気が付きます。なかでも有名なのが、東京都の「銭湯(公衆浴場)を町の健康増進拠点に活用していく」という事業の第1号店「新生湯」。昔ながらの趣を残しながら、趣向を凝らした十数種類のお風呂が用意されています。夜遅くまで営業している銭湯もあるので、仕事帰りに疲れを癒しに立ち寄るにも最適です。

 

また、東急池上線「旗の台」の駅舎は東急電鉄による”木になるリニューアル”が予定されています。木造ホーム屋根として建替えることにより、快適さと池上線ならではの温かみのある駅舎として生まれ変わる予定です。

 

写真左より駅周辺の四方に伸びる商店街は利便性抜群/旗の台のシンボルになっている「昭和薬科大学」/全国初健康増進型銭湯「新生湯」
写真左より駅周辺の四方に伸びる商店街は利便性抜群/旗の台のシンボルになっている「昭和大学病院」/全国初健康増進型銭湯「新生湯」
 

2路線利用可能に加え、自動車での移動にも便利な立地

 

五反田と蒲田を結ぶ池上線沿いの旗の台
[図表1]東京区部の南西に位置する旗の台
 

「旗の台」駅は東急大井町線と池上線の2路線が交差しています(図表1)。共にローカル色の強い路線ですが、大井町線は主要な通勤路線を繋ぐバイパス路線、池上線は温かみのある街並みが特徴の路線です。「旗の台」駅は池上線でJR山手線「五反田」まで6分ほどでアクセスが可能です。山手線が使えるので都内の主要なターミナル駅へのアクセスのよさは抜群です。


また、大井町線で大井町駅まで出ると「京浜東北線」を使うことができます。京浜東北線は都心の主要な通勤路線の一つで、南北縦貫路線として神奈川県から埼玉県までを結ぶ路線です。


両路線を横切るような形で環状七号線が、池上線と並行する形で中原街道が通っており、自動車での移動もしやすい立地です。住環境と交通利便性の両立ができる旗の台は、住みやすい街として幅広い層からの支持を得ています。

交通至便で好住環境…賃料は割安感あり

「旗の台」駅周辺の賃貸市場

 

「旗の台」駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です(図表2)。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、旗の台は3,193円/m2。平米単価の平均値、中央値、最頻値ともに23区平均よりも低いエリアです。住環境のよさと交通利便性を考えると割安感のあるエリアといえます。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。

 

「●徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、大井町駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の56,195円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の664円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の832円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の1,833円ずつ値上がることがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から旗の台の賃貸市場の傾向を分析すると、旗の台は築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は23区平均と同水準と安定しています。また、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」の割合も23区平均と同水準であり、リノベーション効果の期待できる市場といえます。

 

[図表2]
[図表2] 旗の台の賃貸市場分析

 

[図表4]築年別 平米賃料の分布図  [図表2~4共通]※リズムマンションDBより作成(データは2014年3月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています
[図表3]旗の台の築年数別平米賃料の分布図

[図表2、3共通]※リズムマンションDBより作成(データは2014年3月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

 

旗の台の居住者特性

 

旗の台の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 

東京都ならびに品川区の人口のうち単身者世帯の割合をみると(図表4)、東京都全体で約47%、品川区で約55%と、東京都と比較して単身者割合の多いエリアです。旗の台も単身者割合は約55%と品川区と同水準で、2010年から数・割合ともに微増しています(図表5)

 

次に対象エリア内の居住者の年齢構成をみると(図表6)30代と40代が多く、全体の34%を占めます。落ち着いた住環境のよさと都心への交通利便性の両立が30~40代の単身者の支持を集める理由でしょう。

 

[図表]
[図表4]地域別単身世帯の比較

 

[図表]

[図表5]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表]

[図表6]地域別 男女・年齢構成比

主力の単身世帯は2035年まで増加の予想

借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる品川区

 

「旗の台」駅の所在する品川区は東京23区の南西部に位置し、「五反田」「大崎」の再開発エリア、「武蔵小山」「戸越銀座」のような商店街、「御殿山」「池田山」に代表される高級住宅街など様々な特徴の街が集積しています。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表7)によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。品川区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約7.4%増えているのに対し、空き家数は約48.9% 増えています(図表8)。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

 

1月
[図表7]地域別借家数の推移

 

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[図表8]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

 

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[図表9]地域別住宅着工数の推移

 

エリア別に貸家の住宅着工数(図表9)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。

 

品川区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年ごろから着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。


旗の台においては、古くからの建物が建て込んでいるため、駅周辺に大規模な新規住宅供給や駅周辺の開発余地が少なく、区全体に比べて伸び率は低いことが予想されます。

 

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[図表10]品川区の人口推移

 

人口の推移を見てみると、品川区の人口は年々増加していることがわかります(図表10)。東京都によると品川区の人口は2030年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約120%と高い水準を保っています。また、品川区の単身者数も2035年まで増加傾向と予測されています。


旗の台においては駅のリニューアルなど東急電鉄も力を入れており、注目を集めています。大規模な開発はないため大きな人口集積は期待できないエリアですが、今後も安定した需要の見込めるエリアと推測できます。

 

 まとめ 

 

「旗の台」駅は、東急大井町線・池上線の2路線の交差する駅です。駅舎の”木になるリニューアル”と、駅周辺に広がる池上線らしい下町商店街が住み心地のよい街として今注目を集めている街の一つです。

 

「旗の台」駅の周辺には旗の台東口通り商店街、旗が岡商店街など、数々の商店街が広がっています。飲食店もちろん、日常生活にかかせないコンビニやスーパー、生鮮食品店もあり、昭和大学病院のお膝下ということもあり薬局も多く見られます。チェーン店と個人経営のお店がうまく共存しており、非常に暮らしやすい街を形成しています。


不動産市場をみると、築年による下落傾向、下落リスクは23区と同水準と低い傾向です。一方、供給にあたる住宅着工数は東京都全体で増加しており、品川区も増加傾向と予測されます。旗の台においては開発の余地が少ないエリアのため、供給数は品川区の傾向よりも低い水準と予測されます。

 

大きな変動はないエリアと推測されますが、駅のリニューアルなどで注目を集めており、今後も安定した需要の見込めるエリアと推測できます。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

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