相続した土地の地目を変更する場合の届け出は？

森林法に基づく届出では、現況が山林なら届出を要することになっているので、まずは森林法に基づく届出を市町村役場に行ってください。また、地目が畑であることから、農業委員会へも相談してください。

地目を変更したい場合、農地転用の許可あるいは現況が農地ではないという証明（非農地証明）が必要で、農業委員会が窓口になります。このため、いずれにしても農業委員会の指導を仰ぐ必要があります。

農業委員会から交布される農地転用の許可あるいは非農地証明の書類を得られたら、地目変更登記申請を行います。土地家屋調査士に数万円で依頼でき、本人申請も可能です。

共有林を「認可地縁団体」名義にするメリット

昔からあるやり方として、自治会を法人格のない社団（権利能力なき社団）とし、その代表者名義で登記する方法があります。法人格のない社団とは、人の集まりに法律上の特別な地位を与えていないもの、例えばPTAや同好会などもそうです。その団体名義での登記はできませんが、代表者の名義で登記をすることで、事実上自治会名義の土地として扱う制度がずっと長く続いています。

ただこの方法だと、代表者が死亡・交代するたびに登記をやり直す必要があり、その都度手間と費用がかかるため、現代ではお勧めできません。

そこで、もう一つの方法は、自治会を法人にする方法です。具体的に言うと、自治会の規約や役員といった陣容を整えて「認可地縁団体」として市町村に認可してもらいます。こうすると、認可地縁団体名義で不動産登記が可能になります。

認可地縁団体を作るメリットとして、例えば昔から集落の人たちが共有していた山林があり、相続などによって現在の共有者が不明で連絡が取れない場合に、一定条件を満たせば名義を認可地縁団体に移せる特例制度ができました（地方自治法第260条の38）。

もっと具体的に見てみましょう。仮に、数十名で共有する共有林があり、登記簿上の名義を見ると、共有者が明治時代の方の名義のままだったという場合。この状態で、公共事業の予定地になったから売却したいと思っても、現在の相続人すべてを探索し、遺産分割協議などを成立させて、共有持分を今生きている人の名義に変えていかなければなりません。これが原則です。

しかし、認可地縁団体名義に所有権を移す場合に限っては、共有者が不明で連絡が取れない場合、一定条件を満たせば所在不明な人の協力が必要なくなります。非常に難航する部分を省略して所有権を移転できる、画期的な制度です。

「共有者が不明」の状態を明らかにしたり、公告が必要だったり、団体設立の事務もありますし、手間はかかります。また、質問にあるように各人それぞれの所有林であれば前記特例の対象にはなりませんが、「認可地縁団体」を作っておくのが手堅い方法だと思います。意図的に解散させなければずっと続けられますし、代表者の変更に伴う不動産登記も必要ありません。

一方、デメリットがないわけではありません。「地縁」と言うくらいですから、ある一定の地区に住む人は全員、申し込めばその団体の構成員にせざるを得ません。新しく住民票を移す人が増えたら、新しい方々が多数派になるということです。何かの団体に悪意をもってそうされたら・・・、という可能性も念のため、指摘しておきたいですね。

そこで、認可地縁団体ではなく、自治会あるいは地主会を「一般社団法人」として法人化し、そこに所有権を移すという方法もあります。その定款に、会員となれる条件を示しておけばいいのです。例えば、その地区に10年以上住んでいなければ会員になれない、などの条件を設けておくわけです。

ただし、先ほどの認可地縁団体の特例は該当しませんので、現在の所有者が全員はっきりしている場合のみ、現実的な選択肢となるかもしれません。いずれにしても、それぞれにメリットとデメリットがあるとお考えください。

山林の所有で不動産取得税、固定資産税が発生するが…

自治会に山林の所有権を移すことに関して、もう一つ別の問題もあります。まず、所有権を移転するわけですから、その自治会が不動産取得税を納めなければなりません。毎年の固定資産税もあります。いずれも納税額は山林の評価額に依存しますが、名義を移す以上は避けられません。この問題に対しては、146頁以降でご説明した（※書籍『そこが聞きたい 山林の相続・登記相談室』（全国林業改良普及協会）参照）「民事信託」での対処が考えられます。

自治会という一般社団法人を作り、そこを受託者にして、所有者みんなが山林の管理を委託する。もしも収益が発生するなら、面積割りなどの分配ルールを決めておけばいいでしょう。この場合は不動産取得税は不要ですし、登録免許税も低めに設定されています。これらの方法それぞれに特徴がありますので、実情に合わせて選択してください。

鈴木 慎太郎

司法書士
社会保険労務士
「すずきしんたろう事務所」代表