空家増・相続問題・暴落懸念…不動産を売りたい人が増えている

空き家の増加、相続問題、暴落の心配などから、不動産の売却を希望する人が増えています。本連載では、不動産売却の選択肢として「オークション」を上手に利用する方法と、その他不動産売却に伴う注意点を解説します。

不動産を売りたい人の「6大理由」とは?

人が物を売ろうとするとき、そこにはいくつかの理由があります。

 

例えば、テレビで査定をする店主とのやり取りを撮影したドキュメンタリーが流れることがありますが、それを見ていると、だいたい客側は、現金化して他のものに買換えたい、生活費等の足しにしたい、また家に物が多くなってきたので整理したいという方が多いようです。

 

私のもとには日々、不動産を売りたい人たちから多くの相談が舞い込みますが、その動機や理由を大きく分類すると次のようになります。

 

① 遊休資産:使用していない不動産の売却

② 相続財産:相続した不動産の売却

③ 共有状態の解消:処分に共有者全員の同意が必要な不動産の売却

④ 終活:生前に自宅を引き払いたい高齢者

⑤ 業績不振・後継者不在:事業所の清算

⑥ 離婚:夫婦の共有名義で購入した不動産の売却

 

これが不動産を売りたい人の6大理由と言っていいでしょう。それぞれについて具体的に確認していきます。

 

理由① 遊休資産:使用していない不動産の売却

 

空き地や空き家で、使っていない不動産、いわゆる遊休資産を売ってほしいと依頼されるケースです。少子高齢化のため、空き家はますます増えており、首都圏でも周辺部では、その傾向ははっきり現れています。

 

一人か二人しかいない子供が独立し、残された親が亡くなるか老人ホームに入ったため空き家となるケースが激増しています。

 

理由② 相続財産:相続した不動産の売却

 

高齢化が進むにしたがって相続の発生件数は増えています。そんな相続をきっかけとして不動産が手に余ってしまい、相談に来るケースが少なくありません。

 

例えば、地方に住む親の自宅を、都会に住む子どもが相続するケースです。子どもの生活はすでに都会にありますから、地方の家をもらっても転居するのは現実的ではありません。誰も活用しないまま、ただ所有していても固定資産税がかかるばかりなので、売ってしまいたいという相談です。

 

あるいは、不動産の分割をめぐって相続人同士で揉めてしまい、にっちもさっちも行かなくなったので、現金化してお金で分割したいという希望もあります。

 

不動産が一切絡まない相続というのはあまりなく、自宅はほとんどの場合どうするか考えなければいけませんし、他にも投資物件、事業用物件など何かしらの不動産があることも多いものです。相続と不動産はセットと言ってもよいくらい、どの家庭にも当てはまる問題なのです。

 

法制審議会(法相の諮問機関)で、相続法の改正案が審議されてきましたが、

 

(ア)法定相続人に最低限保障された遺産に対する権利である遺留分が見直される

(イ)配偶者が自宅に終身住み続けられる居住権が新設される

(ウ) 婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、住居を配偶者に生前贈与するか遺贈すれば、その住居は遺産分割の対象から外れる

(エ)自筆証書遺言の法務局での保管制度が新設される

 

以上の4点が改正のポイントとなっています。これらのうちア、イ、ウの改正は、不動産売買の動向にも影響を及ぼすと思います。

 

ちなみに、相続税が発生するケースでは、納税の問題も見逃せません。相続税の納税は、相続発生を知った日の翌日から10カ月以内に現金で一括納付が原則です。納期までに納めなかった場合は、延滞税がかかります。納税額分のキャッシュが手持ちにない場合は、借金するなり物を売るなりして調達することになります。

 

現金の代わりに動産・不動産などで納める「物納」や、納税を分割払いで行う「延納」などの方法もありますが、いずれも条件が厳しく、納税者が希望したからといって簡単には認められません。

 

現実的には、相続不動産を売却し現金化して納税に充てるという道が第一選択になります。

 

実際、「相続税の支払いに窮したために、相続不動産を売却したい」という相談は多々あります。大きなまとまったお金を速やかに用意しようと思うと、どうしても不動産が売却の対象になりがちなのです。

株式会社共信トラスティ 代表取締役 不動産鑑定士

三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)勤務を経て、株式会社共信(創立平成2年)にて地方銀行の担保評価および担保不動産ほか種々の不動産売買の仲介業務を担当。平成14年6月に株式会社共信トラスティを設立して同業務を承継。担保不動産等の売買に豊富な実績を持つ。

著者紹介

連載不動産の高値売却を実現する「オークション」活用術

本連載は、2018年3月23日刊行の書籍『不動産は「オークション」で売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

不動産は「オークション」で売りなさい

不動産は「オークション」で売りなさい

土屋 忠昭

幻冬舎メディアコンサルティング

かつてないほど不動産が売りづらい時代・・・高値売却を実現するマル秘テクニックを大公開! 空家増、相続問題、暴落懸念・・・さまざまな理由で、不動産を売りたい人が増えています。 しかし、売主と買主、一対一の「相対取…

 

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