不動産の価格査定…なぜ業者によってバラバラなのか？

最初の「価格査定」に不動産業者のカラクリが…

初めて不動産を売るとき、多くの人が最初に取る行動は「不動産売買をしてくれる会社を探す」ことだと思います。まず、どの業者なら高く買い取ってくれるか、あるいは、高く買ってくれる買主を見つけてくれるか、いまなら自分の土地の相場はどれくらいか、などを調べるのが普通でしょう。

 

不動産の売却についての情報は購入時と比べても少ない傾向にあります。というのも、不動産売却は、通常で考えれば一生に一度経験するかしないかぐらいの稀な経験であり、そういった限られた人しか必要としない情報は、企業もあまり大々的にＣＭを流したり広告を打ったりはしないからです。

 

そのため、ほとんどの人が自分で情報を集めながら、手さぐりで事を進めていくことになります。近所の不動産屋に相談するとか、知人から業者を紹介してもらうといったケースもありますが、そういう心当たりやツテがない場合には、自分でインターネットなどを使って調べることになるでしょう。

 

「土地の売却、不動産屋」「家を売りたい、買取価格の相場」などのワードで検索をかけると、ずらりと不動産屋のホームページや比較サイトが表示されます。おそらく「どこよりも高く買い取ります」とか「すぐに買います」「不動産の買取専門」などのキャッチコピーを頼りに、気になった業者にいくつか問い合わせをして、価格査定を取ってみるという手順になるはずです。

 

たいていの業者は、価格査定そのものは無料でやってくれます。売りたい物件の所在地や種別、面積などの基本情報を入力すれば、自動的に「いくら」と答えが返ってきます。不動産価格の査定は、周辺の同じような物件の市場価格や過去の取引実績と比較して、「だいたいこのくらい」という相場を計算します。計算のもとになる成約価格などのデータは基本的にどの業者も似たようなものを使っています。

 

にもかかわらず、複数の業者を比較してみると、査定価格が高いものから低いものまで、結構金額に差があるものです。どうしてこのような差が出るのか、一般の方は不思議に思うことでしょう。

 

実は、そこにはカラクリがあります。そのカラクリを知らない人は「少しでも高く買い取ってくれる業者にしよう」と、高額査定を出した業者に飛びついてしまうかもしれません。

 

しかし、それは私どものような業界の内側にいる人間からすると、あまり賢い選択とは言えません。なぜなら、業者の都合に付き合わされて、結局思ったような値段で売れないことが多々あるからです。

取引価格に業者による「査定の恣意性」が表れる

それでは査定がどういう方法で行われているのか、順を追ってお話ししていきたいと思います。本来、かなり専門的で複雑なのですが、ここでは一般の方が知っておいた方がよいポイントだけ、かいつまんで説明することにします。

それでも、自分の土地や家の〝本当の価値〟を知る手がかりになるはずです。

 

まず土地についてですが、土地の価格は「一物四価」と言われています。これは１つの土地に対して、４つの価格があるという意味です。以下がそれぞれの概要です。

 

① Ａ　公示価格
一般的な土地の取引価格に対して指標を提供。国土交通省が全国に定めた地点（標準地）を対象に、毎年１月１日時点の価格が３月に発表される。公共事業用地の取得価格の算定基準にもなる。平成年は、２万６０００地点が対象。不動産鑑定士の評価による正常価格という位置づけ（www.land.mlit.go.jp/webland/）。

① Ｂ　基準地価格
公示価格を補完するかたちで、都道府県がより広範囲にわたって基準地を定め、その標準価格を出したもの。公示価格と同じような性格を持っており、毎年７月１日時点で不動産鑑定士が地価を評価し、９月に発表される（www.land.mlit.go.jp/webland/）。

②　路線価
相続税や贈与税の課税をするときの基準となる評価。道路に面する土地の１㎡あたりの価格で、公示価格の８割が水準。路線価のこの割合から、路線価に８分の10を乗ずると①Ａの公示価格水準の価格が求められる。路線価は売買実例、公示価格、不動産鑑定士の鑑定評価額、精通者意見などを踏まえて、道路ごとに国税庁が１月１日時点の評価額を決め、７月に発表される（www.rosenka.nta.go.jp/）。

③　固定資産税路線価
固定資産税の課税の基準となる評価。公示価格の７割が水準。３年に１度、市町村が１月１日時点の評価を出して、４月頃に発表される（www.chikamap.jp/chikamapsp/TopPage/Index）。

④　実際の取引価格（実勢価格）
①～③の公的価格と実際の取引価格とは開きがあります。地価が安定している時は、①のＡ、Ｂとほぼ同水準だが、地価の変動期には①のＡ、Ｂとの間の開きが大きくなる。その原因は、①のＡ、Ｂの評価に使われる取引事例が評価時点より３～６カ月以上前のものであることが多いため。

 

このなかでも、実際の取引に一番影響力を持つのは、④の取引事例を基にした取引価格です。ただし、実際の取引価格は、不動産業者か不動産鑑定業者でないとなかなか把握できません。

 

現在は、国土交通省の土地総合情報システム（www.land.mlit.go.jp/webland/）で、場所を特定しない形式で不動産取引価格情報としてウェブサイトで掲載されています。そして、これら多数の取引事例を集め、対象不動産と比較して価格を求める方法を取引事例比較法と呼びます。

 

近隣地域や類似地域などの取引事例を多数集めて、適切な取捨選択を行い、必要に応じて事情補正、時点修正を踏まえて、かつ、地域要因、個別的要因を比較して価格を求める評価手法です。

 

それぞれについては以下のような内容です。

ア　事情補正
売り急ぎや親族間の取引等、特殊な事情がある場合の補正。

イ　時点修正
過去に取引された時点と現在とで、景気などのファクターで価格が変動している場合、現時点での価格水準に合わせて修正。修正率については、公示価格の変動率も参考とする。

ウ　標準化補正
取引事例がその地域内で標準的な土地でなく、標準から外れていた場合の補正。例えば角地の場合など、そうでない土地より高く取引されていると思われるので、その分マイナスして標準化する。

エ　地域要因の比較
街路条件、交通・接近条件、環境条件、行政的条件等によって地域要因は異なるので考慮する。路線価の差は各地域の格差を示しているので、簡便法として路線価比により地域格差を判断することもできる。

オ　個別的要因の比較
対象地がいびつな形の土地、いわゆる不整形地だったり、がけ地だったり、問題がある土地だったりした場合、それをマイナスポイントとして補正する。逆に、好条件があればプラスポイントになる。例えば対象不動産が角地だった場合には日当りや風通しがよかったり、建ぺい率が増えたりするのでプラス５ポイント。不整形地の場合には使いづらいのでマイナス10ポイントというように評価する。

これらを基にした評価方法について、具体的な事例で確認してみましょう。

 

図表１は、ある売却対象の不動産の価格を求めるために選んだ４つの土地の取引事例です。

 

［図表1］取引事例比較法の例

 

Ａ～Ｄのそれぞれの取引価格に対して、修正や補正をしつつ、比準価格を算出します。計算はそれぞれ図表2のように行います。

 

［図表2］取引事例比較法の計算

 

Ａの土地は時点修正として最寄りの公示価格の変動率に合わせて３ポイントをプラスしています。また、標準化補正としては、Ａが角地であるため５ポイント優れている点を補正します。

 

ただし、対象不動産も角地なので個別的要因の比較として、５ポイントプラスもしています。

 

角地によるプラス５ポイントはＡ～Ｄすべて共通です。Ｂの土地は時点修正で６ポイントのプラスと判断しています。

 

地域要因は路線価の差を反映させています。Ｃは借金返済のため売り急いだ事情があったことから、事情補正として20ポイントマイナスしています。その他、時点修正でプラス３ポイント、地域要因の比較では路線価の差を反映しています。Ｄは時点修正でプラス１ポイント、地域要因の比較で路線価の差を反映しています。

 

それぞれで導かれた価格を基に、それらの中庸値を対象不動産の価格とします。結果、この事例では中庸値として55万円／㎡と査定しています。

 

このように価格を算出するのですが、この取引事例比較法を利用しても、業者によって査定価格に差が出ることは言うまでもありません。なぜなら、最初の取引事例の選択が異なるからです。高い取引事例を多数選択すれば高い査定価格が出るし、低い取引事例を選択すれば逆の結論が出ます。ここに業者の恣意性が介在すると言っても過言ではありません。

 

また、ア～オの修正や補正などの考え方によっても査定価格は変動します。