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多額の減価償却費を短期に計上することが可能
減価償却を活用した節税に使える中古資産として、中古アパートが人気です。企業のオーナー社長などの資産家には、不動産投資を行っている人も多くいらっしゃいます。不動産投資による所得が黒字化してくると、当然その分の税金が発生します。そのため、減価償却で赤字を出せる物件を新たに取得して、黒字を相殺するという手法もよく見られます。
不動産のなかでも、減価償却でおすすめなのは中古の木造アパートです。なぜ新築でなく中古、RC造でなく木造がよいのでしょうか。それは、より短期に多額の減価償却費を計上可能だからです。
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まず中古資産の耐用年数については、見積法が原則であり、見積法の適用が困難な場合に簡便法を使うことができます。簡便法を使うことができれば、耐用年数を短縮して、建物について早期に減価償却を終えることができます。個人の不動産所得が赤字になった場合には、事業所得や給与所得等と損益を通算することにより、課税の繰延を図ることが可能です。
次に、構造についてです。鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数が47年であるのに対し、木造の住宅用建物の法定耐用年数は22年と半分以下です。そのため、木造のほうが簡便法を使った耐用年数の短縮に適しているのです。
節税の基本的な仕組みは、中古自動車と同様ですが、投資額が大きい分、単年度の節税効果も大きくなります。また、不動産の売却時に売却益が生じる場合、売却した年の1月1日時点でその不動産を5年超保有していると、その売却益は長期譲渡所得になり、20.315％（地方税と復興税を含む。以下同じ）の税率が適用されます。不動産所得の赤字で相殺される他の所得に適用される税率（最高55％（平成27年分以降。地方税を含む。復興税を除く。以下同じ））と20.315％の差が、節税になるのです。
同じ不動産価格なら「建物割合」が大きいほうが得
具体例をもとに見てみましょう。
【設例1】
手持資金：4000万円
取得物件：築23年の中古木造アパート（土地2000万円、建物2000万円）
賃貸収入：年間320万円 必要経費：年間120万円（減価償却費を除く）
保有期間：5年間
売却価額：3000万円
このケースでの1～4年目の不動産所得を計算してみます。
賃料収入320万円−減価償却費500万円（2000万円×0.25） −その他必要経費120万円＝▲300万円
300万円の赤字となり、事業所得や給与所得等の黒字と相殺することができ、課税の繰延を図ることができます。最高税率55％が適用されると仮定すると、節税額は、660万円（＝300万円×55％×4年）になります。
では、5年目はどうなるでしょうか。5年目の不動産所得は、
賃料収入320万円−減価償却費0円−その他必要経費120万円＝200万円
で200万円の黒字となり、最高税率55％が適用されると、税額は110万円になり、課税の繰延が終了しています。
さらに、6年目には、
売却価額3000万円−約2000万円（土地＋建物1円）＝約1000万円
の譲渡所得が発生し、所得に対して20.315％の税率で課税され、税額は約204万円になります。節税の合計額は、660万円−110万円−204万円＝約346万円になります。
続けて同額で別の物件を取得した場合の例です。
【設例2】
手持資金：4000万円
取得物件：築23年の中古木造アパート（土地1000万円、建物3000万円）
賃貸収入：年間320万円
必要経費：年間120万円（減価償却費を除く）
保有期間：5年間
売却価額：3000万円
1～4年目の不動産所得は、次のとおりです。
賃料収入320万円−減価償却費750万円（3000万円×0.25） −その他必要経費120万円＝▲550万円
550万円の赤字となり、課税の繰延を図ることができます。最高税率55％が適用されると仮定すると、節税額は、1210万円（＝550万円×55％×4年）になります。
そして5年目の不動産所得は、
賃料収入320万円−減価償却費0円−その他必要経費120万円＝200万円
で200万円の黒字となり、最高税率55％が適用されるとすると、税額は110万円になり、こちらも課税の繰延は終了しています。6年目には、売却価額3000万円−約1000万円（土地＋建物1円）＝約2000万円の譲渡所得が発生し、20.315％の税率で課税され、税額は約407万円です。
節税の合計額は、1210万円−110万円−407万円＝約693万円になります。
設例1と設例2を比較すると、2の場合のほうが4年目までの赤字額が大きくなることにより、節税額の差が347万円も生じており、節税効果が高いことがわかります。
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両者の違いは何かというと、取得した不動産に占める建物価格の割合です。土地と建物を合わせた不動産価格が同じでも、土地は減価しませんので、建物の金額が大きいほうが多額の課税の繰延ができます。大きな節税のメリットを得るには、不動産の取得において、建物割合を大きくとることがポイントなのです。
