前回は、失敗事例に見るハワイ不動産投資の留意点を取り上げました。今回は、ハワイ不動産の「潜在的な賃貸需要」について見ていきます。
全米一失業率が低く、経済も好調だが、人口は減少!?
これまでハワイ不動産の売買に関するトピックスを見てきましたが、今回は少しだけ視点を変えて賃貸マーケットのお話をしたいと思います。
別荘としてハワイ不動産を購入される方もいれば、購入後賃貸に出して投資としてハワイ不動産を検討される方も多いかと思います。賃貸収入を得るという純粋な不動産投資に加えて、近年は減価償却を使った節税目的としてのハワイ不動産も劇的に増加しているのです。賃貸マーケットをきちんと把握することは、当然物件選びに必須な情報となるのです。
賃貸マーケットを見る上で、最重要の指標と言っていいのが物件供給量と人口の関係です。ハワイの人口が増えればそれだけ賃貸のニーズが高まり、物件の供給量が多くなればそれだけ実際に物件を見つけることができる人が増えるわけです。つまり、需要と供給の関係です。
2017年7月現在の統計でハワイ州の人口は約142万人。そのうち約99万人がホノルル市郡（※）に住んでいます。
※ハワイ諸島のホノルルの都市化区域（ハワイ州最大の都市で州都）を含むオアフ島全体、ニイハウ島、北西ハワイ諸島のミッドウェー島を除く諸島を含んでいる。
2000年代に入ってから、ハワイ州の人口増加は年間約1％、ホノルル市郡は若干穏やかで0.7%程度のペースで人口が増加してきました。しかしグラフからも見て取れるように、ハワイ州の人口は2017年に微量ではありながら減少しています。1959年以来、前年より減少したのはこれが3度目。ホノルル市郡を見れば、2015年をピークに減少傾向に転じているのです。
最新の人口調査をまとめるとこうなります。
１）平均49人/日が誕生
２）平均34人/日が死亡
３）外国から移住してくる人数は平均18人/日、国外へ移住する人数より多い
４）州外へ出て行く人数は平均37人/日、州外から引っ越してくる人数より多い
結果として、毎日約3人ずつ人口が減少している計算になるというのです。
ハワイの失業率は全米で一番低く、経済も好調なのに、なぜ人々はハワイから脱出しているのでしょうか。このトレンドの原因を探るためにも、物件供給の数を見てみましょう。
住宅価格の上昇で、賃貸を選択肢とする人が増加
図表3は、価格帯別でマーケットに出ている戸建物件数の月別推移です。毎月の上下はありますが、65万ドル以上の物件は増加傾向にあり、それ以下の物件は総じてとても少ない状態が続いていると言えます。同じような傾向がコンドミニアムにもありますが、ここから、住宅供給が完全に二極化していることがわかります。
2018年7月の戸建の中間価格は78万9,500ドルで、傾向としては依然上がり続けています。しかし同時に、低価格帯の住宅の供給は非常に限られているのが現状です。土地や労働コストが高いハワイでは、多くの開発は中間または高価格帯でないと採算が取れないため、そもそも低価格帯の新規開発が難しいという問題もあります。結果として、低価格帯の住宅供給は限られ、需要が逼迫して物件価格自体が押し上げられているという構図になっているのです。
通常、このように住宅価格が上昇し続けると、人々は家を購入するのはなく賃貸という選択肢を探すことになります。実際、2016年の人口調査でハワイの持ち家率は57.2%で、アメリカ平均よりも5.9%低く、アメリカ全州のうち3番目に低い値となっていました。つまり、それだけ潜在的な賃貸需要があるといえます。
田村 仁
株式会社Crossover International 代表取締役
