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調査官は重加算税をかけたがる
税務調査を録音することはできるか？
5/19（日）＞＞＞WEBセミナー
きっちり納税していたはずなのに申告漏れの通知が･･･
息を呑むような青い空に青い海。楽園ハワイでの不動産投資は夢いっぱいですが、お客さまからのお話を聞いていると、よいことばかりではないようです。
今回は、筆者が聞いてきたハワイ不動産の失敗談から、同じことを繰り返さないために何ができるかを考えていきたいと思います。
不動産投資を考えるとき、もちろんインカムゲインやキャピタルゲインについては考えるかと思いますが、ハワイ不動産の場合は為替での損益も考えなくてはなりません。ハワイ法人を設立して売買をしている場合はもちろん関係ないのですが、多くの場合は日本の個人または法人名義です。
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お客さまAは、個人名義でハワイ不動産を購入し、数年後に約1.5倍の価格で売却しました。この譲渡所得を購入時・売却時の為替レートで、日本円に換算して計算をすると、ずいぶんと譲渡益があったので、きちんと申告・納税を済ませました。
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売却で得たドルはハワイの銀行口座に置いたまま、その資金を使って数年後また別の物件を購入。そして数年後、またその物件を売却しました。この売買も、きちんと前回と同じように日本円に換算して申告をしたのです。しかし、しばらくすると、見知らぬ申告漏れの通知が・・・。
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理由は、最初の物件を売却してから2件目を購入する間に、どんどん円安が進んだことにありました。その間に発生した為替差益に対して、課税されたのです。
お客さまAは、物件1の売却価格をドルで受け取り、そのドルを物件2の購入資金にあてました。その間、預金はずっとハワイの銀行にあり、一度も円転していません。しかし、日本の会計では、実際の預金が円転されていなくても、一度円転をした上でドルで購入したものとして扱われるのです。
ハワイ不動産は、その資産価値の安定性と流動性の高さから、複数回売買をされる方が多くいらっしゃいますので、ぜひ気をつけたいところですね。
バケーションレンタルは、規制・法改正に注意
Airbnbなどの台頭とともに、民泊という運用手段が一気に広まりました。しかし日本では、2018年6月に民泊新法が施工され、違法民泊が一気にネットから削除されたと騒がれています。
ハワイでは以前より「バケーションレンタル」と呼ばれ、わりとポピュラーな賃貸手法として知られています。特に、長期でバケーション利用をする欧米の旅行者にとっては、ホテルよりも安いコストと、キッチンのあるコンドミニアムで気軽に過ごせるということで今でも非常に人気です。
バケーションレンタルの定義はあやふやで、法的には180日を超える長期賃貸か、180日未満の短期賃貸に分けられます。この短期賃貸のなかでも、30日未満の旅行者向けの賃貸をバケーションレンタルと呼んでいます。よって、1日～3日単位で貸し出す物件から、30日単位で貸し出す物件もあります。
特に、1日～3日という超短期での賃貸であれば、通常の観光客へも貸すことができるので高い稼働率が期待できます。一般的に、通常の長期賃貸よりも賃料を高く設定することが可能です。また、トランプタワーやイリカイなどで利用できるホテルプログラムよりも経費を抑えることができることから、場合によってはとてもよい投資になる可能性があります。
しかし、この貸し出す単位日数は勝手に決めていいものではなく、いくつもの規制によって物件ごとに決まっているのです。
まず気をつけたいのがエリア規制で、ワイキキの海沿いに存在するHotel & Resortゾーンのみがバケーションレンタル可能エリアです。このエリア以外でも、特別な許可（Nonconforming Use Certificate）のあるユニットと、現在ホテルとして稼働中で1日からの賃貸の許可があるものに限っては、バケーションレンタルが可能になります。基本的に、これ以外の物件は30日以上の期間での賃貸が必須となります。さらに、仮にバケーションレンタルが可能なエリアであっても、物件の規定がNGの場合にはバケーションレンタル事業を行うことはできません。
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お客さまBは、カカアコの新築物件を購入しました。物件の規定では最低30日の期間で賃貸可能ということだったので、マンスリーのバケーションレンタルで運用しようと考えていました。しかし、竣工までの間にカカアコエリアの規制が変わってしまい、180日以上の賃貸しかできなくなってしまいました。
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このように、エリア自体の規制・法律が変わってしまう可能性もあるのです。同じように、物件の規定も管理組合次第で変更となる可能性は大いにありますので、バケーションレンタルを検討する場合は、特に慎重な物件選びが必要です。不運な事件であり、投資戦略を考え直さなくてはならないのはかなりの痛手でしょう。
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お客さまCは、アラモアナに30日単位で賃貸可能なコンドミニアムを購入しました。現地不動産会社から勧められ、規定より少ない3日単位でバケーションレンタルを行っていました。日本語の集客サイトにしか掲載しないので、ホノルル市にはバレないということで開始したのです。しかし、しばらくしたら周辺の住人からのクレームにより告発されてしまい、罰金を支払いました。
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これはとんでもない例なのですが、実際よく耳にします。上記でも述べた制限を無視してバケーションレンタルを行った場合、現時点では1,000ドルの罰金となっています。現在はホノルル市長がさらに厳しい規制を提案しており、1回目の違反で25,000ドルの罰金となる見込みです。
ハワイの不動産エージェントや士業の方々は、いうまでもなく「ハワイ」での専門家です。しかし逆にいうと、日本の法律や規制に関しては専門外です。このことをよく理解して、ハワイに関するきちんとした情報と、日本の専門家から正確な情報を得ることがとても大切になります。ハワイ、日本の両方からの視点を持つことが、ハワイ不動産での失敗を避けるための大きな一歩といえるのではないでしょうか。
田村 仁
株式会社Crossover International 代表取締役
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