前回は、広大地の評価が廃止され、新たに新設された特例について説明しました。今回は、不動産鑑定士の鑑定評価を「相続税評価額」とする際のポイントを見ていきましょう。
個々の土地の実情を反映した鑑定が可能だが･･･
＜ココに注意！＞
1：不動産鑑定士による鑑定評価の結果を相続税評価額として申告することができる。
2：がけ地や山林、市街化調整区域などは鑑定評価によって評価が低くなる傾向がある。
3：費用性、市場性、収益性という3つの異なる観点から不動産の価格を求める。
不動産の鑑定評価とは、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することです。
相続時の土地は、路線価方式や倍率方式で評価されます。しかし、この評価は国税当局が時価を求めやすいように定めた財産評価基本通達に基づくものにすぎず、個々の土地の実情を反映したものではありません。そのため、評価額も現状とかけ離れたものになることがあります。
そこで通常の評価ではなく不動産鑑定士による鑑定評価を行い、その結果を相続税評価額として申告しても受け付けてもらうことが可能です。
ただし、必ず認められるとは限らず税務署の判断により鑑定評価が否認されることもあるため、リスクを伴います。
「特殊な不動産」の評価は低くなる傾向に
鑑定評価によって、以下のような特殊な不動産の評価が低くなる傾向があります。
①がけ地等の傾斜の強い土地
②道路付きが悪く利用困難な土地（建築基準法上の道路に接面していない土地）
③土地汚染等の阻害要因がある土地
④大規模地で大きく市場評価が下がる土地
⑤間口・奥行きや不整形で利用効率が劣る土地
⑥衰退している地方都市の中層事務所地
⑦市街地農地、山林、原野
⑧市街化調整区域に存する雑種地
⑨高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地
また、地積規模の大きな宅地の評価なども不動産鑑定士の意見書を添付資料とします。
不動産鑑定評価の「3つの手法」とは？
不動産の価格を求める鑑定評価は3つの手法があり、それぞれの観点から求めます。
①原価法：その不動産を今つくるとするならば、どのくらい費用がかかるか（費用性）。
②取引事例比較法：その不動産と同じような不動産は、現在どのくらいで取引されているか（市場性）。
③収益還元法：その不動産が生み出す収益は、現在どのくらいの価値があるか（収益性）。
これらは、不動産の価格の三面性（費用性・市場性・収益性）の各性質に着目することで不動産の価格を求めようとする評価手法です。
［図表］評価鑑定を検討した方が良い土地
＜キーワード＞
雑種地（ざっしゅち）
不動産登記規則に定められた23種類の地目（田、畑、宅地、塩田、鉱泉地など）に該当しない土地のこと。一般的に資材置き場や駐車場などを指す。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
