収益物件の黒字化計画…「賃貸管理会社」をどう選ぶか？

素人オーナーが複数の業者を使いこなすのは大変

賃貸住宅を経営するときにはさまざまな会社や専門家との付き合いが必要になります。それぞれに何が専門で、どんな分野に強い、あるいは弱いといった特色があります。それを十分に理解して必要なときに、必要な相手を選んで相談したり、依頼したりできるようにしなければなりません。

しかし現実には多くのオーナーがその点の峻別ができていません。たとえば、ひとくちに不動産会社といっても実は、直接不動産の売買を行っている会社、仲介業務を行っている会社、賃貸住宅の管理業務を行っている会社などがあります。賃貸住宅のオーナーはこの管理業務を行っている不動産会社との付き合いが中心になるのですが、その管理業務についても、建物の管理、入居者の管理、入居者の募集などさまざまな業務があり、すべてを扱っている会社以外にも、募集業務だけを行い入居後の入居者管理などは行わないといった会社もあります。

現実的には賃貸住宅の管理を行う会社との付き合いが中心になるといっても、その会社がどこに目を向けているのか分かっているでしょうか。大手住宅メーカーの系列の管理会社であれば、当然のことながら担当者はまず親会社である住宅メーカーに目を向けています。住宅メーカーの売り上げアップにつながり、自分たちはそれに合わせて儲ける、それが第一義であり、オーナーの事情をどこまで考慮してくれるのか、はなはだ疑問です。担当者もどうしても親会社の顔色をうかがいながらの対応になってしまいます。

それは会社員としてはある程度仕方のないことでしょう。大切なことは、その点を理解した上で、確実に使いこなすということです。

既存の賃貸住宅で入居者が退去したあとは一定のリフォームを行って、次の入居者を募集します。そのときに、どこにどれだけのお金をかけてリフォームするのか、その上で再募集の際の家賃をどうするのかなどを検討することになります。

ここで、自分でリフォーム会社を探して見積もりを取り、工事をチェックしてというのはたいへんな手間がかかります。リタイア後の賃貸住宅経営で賃貸住宅の管理に専念できるという人を除いて、多くの場合にはほかに本業をお持ちでしょうから、現実的には、管理会社に一括して依頼することになります。

しかし、何も考えずに丸投げというのはいけません。それでは、相手もルーティンワークになって、いい仕事をしてくれないものです。いろんな条件を考慮して、管理会社がほんとうにやる気になって動いてくれるような環境づくりを行うことが大切です。

たとえば、こう考えてみてはいかがでしょうか。

自分で見積もりを取って発注先を決めようとすると、少なくとも3、4社に依頼して比較検討する必要があります。その検討に1社当たり4時間かかるとすれば、時給2000円として8000円です。それが4社なら3万2000円の費用がかかっていると考えることができます。実際に支払うお金ではないのですが、それだけ空費しているということです。

そんなにコストがかかるのであれば、ほんとうに信頼できる会社を見つけて2万円、3万円の手数料を支払って任せるのが得策ではないでしょうか。依頼された担当者としても、通常の工事費だけではなく一定の手数料を確保できるのであれば、下請けの発注にも力が入ります。発注元であるオーナーから文句が出ないように、工事の管理も十分にやってくれるでしょう。実は、この点も大きいのです。現地に足を運んで何度も工事の進捗などをチェックするのはたいへんな労力がかかります。そこまで安心して任せることができれば、2万円、3万円の手数料は決して高くありません。

単に便利に使いこなすということではなく、管理会社の担当者にとっても多少なりとも有利になるような提案を行い、それを実行すれば期待以上のいい仕事をしてくれるものです。その結果、本来家賃を少し下げないといけないと思っていたのが、いい仕事をしてくれたおかげでそれまでの家賃通りで次の入居者が決まるといったことが起こるかもしれません。

そんな成果があがれば、次からは4万円、5万円の手数料を払ってもいいかもしれません。そのほうが素人であるオーナーよりはるかにいい仕事をしてくれるはずです。

選択すべきは、細部にまで目配りできる会社

同時に賃貸住宅経営で失敗しないためには、さまざまな面で目配りがきくきめ細かさが不可欠です。

たとえば、賃貸管理を任せる場合、家賃の徴収から日常のトラブルへの対応、退去時の精算やリフォームなどまで一括して任せるのが一般的です。ですから、ついつい知り合いの不動産会社などに丸投げしてしまうのですが、それが失敗のもとになったりします。

ご承知のように不動産業界ではなぜか水曜日休業の会社が多くなっています。土曜・日曜にお客が多いので、そこは休めないため週のなかほどに休みを設定しているのでしょう。最近は週休2日制を導入、火曜・水曜が休みという会社も増えています。また、お盆やお正月も休みで、その間賃貸住宅の管理業務もストップしてしまう――そんなケースもあります。

同様に、小規模な会社だと深夜には社員がいませんから必然的に対応できません。でも、賃貸住宅のトラブルは夜間だからといって待ってはくれません。「隣の部屋が夜遅くまでうるさいから何とかしてくれ」といった依頼から、「共用廊下の電球が切れていて危険なので、すぐにも取り替えてくれ」などといった連絡が入ってきます。

それらに迅速に対応できないと優良な入居者は退去し、あまり良くない入居者だけが残ります。すると、ますます入居者のレベルが低下し、雰囲気が悪化、いっそうの賃料低下や空室増加が避けられません。

そうならないように、24時間対応してくれる管理会社が必要ですが、中小の不動産会社だとどうしてもそこまで対応できないものです。社員が少ないですから、それは仕方ありません。そうなると、大手の管理会社ということですが、こちらは手数料が高く、これまで取引関係がないので不安も残ります。

それをカバーする方法として、深夜の時間帯だけ警備会社などの専門会社に依頼することもできます。深夜の時間帯をカバーできない分、管理会社の手数料を少し安くしてもらい、そのコストを警備会社などに回して24時間対応できるようにしておくのがいいでしょう。

以上のように、どこに依頼するのか、適切な依頼先選びを行った上でインセンティブを与えるなど、依頼先がやる気を持って取り組んでくれるように工夫することや、細部にまで目配りできるきめ細かさが重要になってきます。

以上が賃貸住宅経営の黒字化のための第四のポイントになります。

川口 豊人

株式会社コンシェル川口 代表取締役