投資物件の満室経営に欠かせない「優秀な管理会社」の見つけ方

最低でも「1000室以上」管理している会社を選ぶ

満室を実現する方法は何も家賃（を下げること）だけではありません。

では、実際にどのような方法があるのか？　まずは優秀な管理会社を見つけることが大切だと私は考えます。

優秀な管理会社の基準ということについてはいろいろな考え方があるとは思いますが、私の経験では、管理している戸数の多さが第一の基準になります。最低でも1000室以上管理している会社でなければ安心して任せることができないと思っています。次に見るのが管理している部屋の入居率です。物件が所在する地域によって差があるのが実情ですが、できれば90％以上が望ましいと私は考えます。

気をつけるべき点は、年間の平均値を確認することです。管理会社のなかには、年間の平均ペースではなく、春の繁忙期という入居率が一番高い時期のデータだけを示すところもあります。それでは安定した入居率を実現しているのかどうか、確認することができません。必ず年通算の数字を確認してください。

優秀な管理会社を見つけることができたとして、本番はここからです。その会社へ、あなたのやる気をしっかりと伝えましょう。あなたが購入した物件で「最大の家賃収入を獲得するために、何が何でも満室経営を実現したい」という熱い想いを伝えるのです。

いくら90％以上の入居率を誇る優秀な管理会社であっても、管理物件の全部で満室を実現しようとまでは考えていません。優秀であるがゆえに、管理会社は地域の平均入居率をよく知っています。だからこそ、それを上回っていればOKと考えてしまいがちなのです。

私の場合、複数提携している管理会社のなかで、特に懇意にしている先には合計で311室もの管理をお願いしています。

先日、その会社の担当者と定期面談を実施しました。その際、直近の入居状況を確認すると、入居率は98.4％、空室はわずかに5室でした。担当者は「私どもの管理物件でもこれだけの入居率は他にありません」と実に自慢げに報告してきました。

しかし私は「いや、まだ5室埋まっていないですよ。全部を満室にしてください」と強くお願いしました。こうしたことが肝心なのだと考えます。経営者である私が98％程度の入居率で満足していては、管理会社は絶対にそれ以上の数字を求めません。経営者と管理会社では見ている世界がまったく違うからです。

重ねて言います。管理会社には常に満室経営を目指す熱い想いを伝えてください。私は、他の管理会社とメールでやり取りする場合は、必ず本文の最後に「引き続き満室経営にご協力をお願いします」と付け加えています。こうした一言があなたの熱意となって相手に伝わるのです。

「サブリース契約」の落とし穴に要注意！

最後に、前回の終わりに少しだけ触れたサブリースについてお話しします。

何の苦労もなく満室経営が維持できる、という夢のような話。それがサブリースです。「そんなうまい話が本当にあるのか」と疑問に思われるかもしれませんが、実際のところ、そんな話で近寄ってくる業者はたくさんいます。最近では、この仕組みに関わる問題が新聞などでも数多く取り上げられており、もしかしたら記事を読まれた方もいるかもしれません。

まず、サブリース契約とは、サブリース会社が事前に一括でアパート全体を借り上げ、実際には入居者が決まらず空室の状態が継続していても、一定のリース料を大家に支払う仕組みのことをいいます。つまり、リスクは基本的にサブリース会社が負うという図式です。

しかし、ここに大きな落とし穴があると私は考えています。サブリース契約は、ほとんどの場合、「アパート建築」とセットになっています。大家は単にサブリース契約を結ぶだけではなく、建物の建築をサブリース会社に委託し、その費用を支払うことが求められるわけです。これが意味するところはもうおわかりですよね？　空室が生じた際のリスクに相当する費用は、あらかじめしっかりと建築費に上乗せされている、ということです。

何のことはない、サブリース会社はちゃんとリスクを回避しています。言い換えれば、大家が前もってリスクを負担している、というわけです。

落とし穴は、これだけではありません。前回で30年間の家賃保証と書きましたが、ここにもちゃんとカラクリがあります。

まず、サブリース契約時に示される最初の家賃ですが、これが30年間変わることなく続くわけではありません。サブリース会社によって詳細は異なりますが、一般には2年ないしは3年で、家賃の見直しが行われます。見直しというと聞こえがいいですが、実際は家賃の引き下げです。大家の手元に入るリース料は、家賃見直しのたびに減額されることになります。

残念なことに、落とし穴はまだあります。サブリース会社は、定期的に設備の追加やリフォームなどを提案してきます。それも、相場より高い金額で積極的に提案してきます。提案の仕方はこんなイメージです。

「最近、おたくのアパートの入居率がかなり下がってきています。他のアパートとの競争に勝てるよう、思い切って防犯設備を追加しませんか？　きっとうまくいきますよ」

私の経験では、このような設備の追加やリフォームをしたからといって、入居率が上がる保証はありません。にもかかわらず、こうした提案を断ると、ひどいケースでは一括借り上げ保証自体を打ち切られたりもします。そんなことになったら全室が退去になり、金融機関への返済もすぐに滞ります。それだけは何としても避けなければならないですよね。

細かく見れば他にもサブリース契約の落とし穴は挙げられますが、もう十分だと思いますのでこれ以上は割愛します。その代わりといっては何ですが、批判を恐れずにあえてお伝えしますと、そもそもサブリース契約の誘惑にとまどうようでは、不動産投資はやめたほうがよいと思います。

先にもご説明しましたが、不動産投資は物件を購入してからが本当の勝負です。いかに満室経営を実現し維持することができるか。そこに大家としてのあなたの手腕が問われるわけです。その苦労を避けて通るようでは、不動産投資には向いていないと私は考えます。