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経費は?利益率は? 実例に見る「簡易宿所経営」の収益

今回は、簡易宿所開業にかかる費用やその収益について見ていきます。※本連載は、全国民泊同業組合連合会 理事・大神麗子氏の著書、『買わない不動産投資 ドル箱 宿泊所』(みらいパブリッシング)より一部を抜粋し、新しい時代の「簡易宿所(かんいしゅくしょ)」投資のための、物件取得の具体的な方法をレクチャーします。

開業にかかる費用は、工夫次第で安く抑えられる

「簡易宿所といえば工事も必要で大変そう。」

 

「難しそうだし手間もお金もかかりそう・・・。」

 

というイメージらしいのですが、先ほどの例のように柔軟な発想でやっていけば、案外簡単にできたりもします。楽しく工夫しながら、ゲームでモンスターを倒していく感覚でいきましょう。

 

私はこれまでたくさん簡易宿所を申請してきましたが、現在、新規で簡易宿所を出す際に旅館業のために工事をしているかといえば、実際さほどしていません。

 

私も始めた頃は知識がなかったので、関係各所で必要だと言われたことをそのまま鵜呑みにして全部工事していました。初期投資として小さな戸建なのに400万以上かかってしまったこともあります・・・。旅館業の構造基準、消防設備の工事、物件のリノベーション・・・。高額なので回収にも時間がかかります。

 

でもそこから色々と工夫をしたり、もともと適している物件を選ぶことができるようになってからは、劇的に費用面の負担も軽くなりました。

 

今までで旅館業許可取得のためにかかった最安値の物件はなんと10万円でできました。

 

比較的新しい複合ビルのフロアを使ったため消防対策は完備されており、トイレももとから2つあり、その他の条件も揃っていました。私が必要だったお金は、申請手数料と脱衣所の仕切りなどをつけたくらいです。さすがに10万円でできる物件はそうそうありませんが、できることを自分でDIYするなどすれば、思ったよりもかなり安く済ませられます。

 

かかる費用は物件によって大幅に変わります。リノベーションをするのであればそれこそ戸建からビル一棟まで様々です。

 

許認可申請を行政書士に依頼する場合の相場は20万円から30万円くらいです。丸投げで依頼する場合はあなたに知識がなくても問題はありません。行政書士に委託せずに自分で申請に行う場合はもちろん0円で済みます。

 

保健所に旅館業申請をする際に必要な申請手数料は各地の行政によって金額が異なりますが、大体1万円から2.5万円くらいの間といったところでしょう。

 

その他、消防設備が足りなければ設備投資をして、トイレなどが足りなければ工事費用がかかると言った具合です。

 

最初からいかに適用しやすい物件で始められるかが費用負担を軽くすることに繋がります。消防に関しては前述した通り、小規模施設であれば自分で取り付けられる部分もありますので費用は安く抑えられます。

平均的な小さな簡易宿所は、毎月30万円程度の収入に

私の運営する物件で利益率の高いものは、月の売上げが70万円に対し家賃が10万円の物件や、月の売上げが100万円に対し家賃が30万円の物件などです。

 

【収益性の高い物件】

一泊一部屋あたり4万円として、稼働率85パーセントの計算の場合、1カ月の売上が100万円強といったところです。

 

4万円×31日×0.85≒105万円

 

その他、プラス清掃費やオプションの料金で10万円くらいが入るので合計の売上が115万円となります。

 

ゲストとしても嬉しい価格でしょう。一泊4万円は部屋単位の料金なので、6人組で割り勘するとすれば一人あたり約6600円で済みます。

 

【収益性の低い物件】

一方、最も売上が低調な物件では、1泊単価が12000円強しか取れない物件もあり、稼働率も8割で月の売り上げが30万円程度です。

 

1.2万円×31日×0.8≒29.8万円

 

プラスで清掃費などで5万円ほどが入り、合計の売り上げが35万円程度といった物件もあります。このような物件でも、レビューが溜まっていけば単価も上がって行くので、長く営業すればするほど育っていきます。

 

ここからかかる経費を差し引いていきます。

 

月あたりかかる経費は、①賃料、②公共料金(電気・ガス・水道)、③Wi-Fi、④集客サイトへのコミッション(3%~12%でサイトによる)、⑤清掃業者への清掃料、⑥備品代です。

 

ざっとですが平均的な小さな簡易宿所を例に計算してみましょう。1泊単価が2万円で稼働率8割、賃料12万円で考えてみます。

 

売上2万円×31日×0.8=49.6万円

 

プラスで清掃費やオプションの料金などで5万円ほどが入り54万円程度の売上になります。

 

【ランニングコスト】

賃料12万円

公共料金(電気・ガス・水道)約2万円

Wi-Fi約4千円

集客サイトへのコミッション約5万円

清掃業者への清掃料約3.6万円(1回6000円×6回)

備品代約1万円

 

計算すると、月の経費が24万円です。

12万円+2万円+4千円+5万円+3.6万円+1万円

 

売上の54万円から経費の24万円を引くと、利益は30万円となります。

この30万円があなたの毎月の手残りです。自由に使える副収入となります。

 

1物件だけはじめてみた場合、一般的なサラリーマンの月収と同じくらい、2~3物件運営した場合は大企業の役職の方の月収と同じくらいの額になります。

 

物件数を増やせば増やすほど利益も増えますから、余裕のある方は、要領をつかんだ後、どんどん拡大していくのがオススメです。

楽待コラムニスト
全国民泊同業組合連合会理事 

楽待コラムニスト。全国民泊同業組合連合会理事。民泊新法への意見表明に関して国に認められた唯一の折衝機関である全国民泊同業組合連合会の理事も務めている。都内を中心に多数の宿泊不動産物件を保有。全て自主管理にて運営中。歴4年目。業界に先駆け、2016年夏から東京都内にて旅館業許認可を得た簡易宿所施設を開業。就職活動において10社以上の東証一部上場企業から内定を得た後、総合職の営業として勤務。エリート会社員をする傍ら副業などを試み、独立。不動産投資、民泊、貸し会議室、シェアハウス、両替所、機械エステサロン、観光コンシェルジュデスクなど様々な事業を行う。

著者紹介

連載最短スケジュールをイチから解説!「簡易宿所」投資の始め方

 

買わない不動産投資 ドル箱 宿泊所

買わない不動産投資 ドル箱 宿泊所

大神 麗子

みらいパブリッシング

合法で民泊を運用すれば、長期に渡って稼ぐことができる上、高利回りが実現できる投資になります。 2018年6月に民泊新法が施工されることが決まり、今非常に注目されています。 「合法民泊」が始められる! これ1冊でOK!…

 

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