不動産投資の基礎知識②「返済後利回り」の重要性

最終的に手元に残る家賃収入をもとにして算出

カナガワ君　でも、実際にはローンを組んで、そのローンの返済もあるんですよね。それがいちばん出費としては大きいんじゃないですか？

 

先生　自己資金や返済期間にもよるけど、一般的にローンの返済額は支出の大きな割合を占めることになるね。そこで、家賃収入から、ローン返済額や管理費・修繕積立金のほか、購入時の仲介手数料、固定資産税などのコストを引いて、本当に最終的に手元に残る家賃収入をもとに計算するのが、「返済後利回り」なんだ。

 

ただ、ローンの返済額は人それぞれだから、自分の条件に合わせて計算しなければならないんだ。具体的に、次のような物件Cで「返済後利回り」を計算してみよう。

 

＜練習問題1　物件C＞

 

＜解答＞

 

表面利回りについて

 

物件価格は4000万円だけど、手数料等も含めると4280万円で購入。家賃収入は月32万円だよね。

 

だから、この表面利回りは、

 

と計算できるよね。

 

返済後利回りについて

 

家賃収入は月32万円だけど、毎月19.2万円のローンを返済し、さらに固定資産税・管理費・修繕積立金等のコストとして4.8万円かかるので、手元に残る1か月の金額は「32万円ー4.8万円ー19.2万円」で8万円となるよね。よって、返済後利回りは

 

となるんだ。

 

カナガワ君　毎月、最終的に手元に残る金額は8万円。いろいろ返済とか費用がかかるけど、年間96万円、利回り約2.24%が得られるということなんですね。

「返済後利回り」が2％以上の物件が狙い目！

先生　そういうことになるね。ちなみに、この「返済後利回り」は2％以上であることが望ましいんだよ。

 

カナガワ君　「返済後利回り2％以上」ですね。じゃあ、この物件は「買い」ですね！

 

＜Point！＞

 

先生　基本的にはそういえるだろう。ただし、気をつけてほしいことがあるんだ。たしかに“常に満室”だとこの想定通りの家賃収入が得られるだろう。ただ、実際には退去者が出てしまって、予想通りの家賃が得られないことだってあるよね。

 

カナガワ君　そうですね。つまり、「空室リスク」も考えないといけないということですね。空室は何部屋と考えればいいんですか？

 

先生　空室を数値化するのは非常に難しいんだ。でも、一時的に空室が増える時期もあるかもしれないけど、ちゃんとしたいい物件であれば、1年などの長期間で見れば空室は5％程度にとどめることができるんだ。

 

その条件のもとで、本当の返済後利回りを計算してみよう。

 

＜練習問題2　物件D＞

 

＜解答＞

 

月32万円の家賃収入に対して、出て行く金額は

 

●月々のローン返済額　19.2万円

●固定資産税・管理費・修繕積立金等の運営コスト 4.8万円

●空室リスク　家賃収入の5％である1.6万円

 

これらを引くと、「32万円‐19.2万円‐4.8万円‐1.6万円」で、毎月6.4万円が手元に残ることになるね。よって、

 

本当の返済後利回り

となるんだ。

 

カナガワ君　あ、返済利回りは1.79％となって、2％を割ってしまいましたね！　これだと目安の「返済後利回り2％」を下回っているから、あまりよくない投資なのかな。それにしても、いちいちこんな計算をするのは大変だな・・・。

 

先生　これまでちゃんと計算していたけど、実は一気に計算してくれるサイトやアプリはたくさんあるんだ。たとえば、「収益・投資物件 簡易収支シミュレーション」（http://www.rals.co.jp/invest/info.htm）というサイトだと、物件情報と資金計画の条件を入力すれば、月々の返済額や最終的な返済総額、年間の手取りなどが計算され、表面利回り、実質利回り、返済後利回りも自動で計算してくれるんだ。

 

ほかにも、「ローン計算」アプリなどもあるから、使いやすいサイトやアプリを探してみてね。

 

カナガワ君　え～、そんな便利なサイトやアプリがあるなら、最初に言ってくださいよ！（笑）