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不動産投資の基礎知識②「返済後利回り」の重要性

今回は、不動産投資の基礎知識として、「返済後利回り」について見ていきます。※本連載は、若きカリスマ経営者が教える金川顕教氏の著書、『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、不動産の投資対象を選択するポイントを紹介します。

最終的に手元に残る家賃収入をもとにして算出

カナガワ君 でも、実際にはローンを組んで、そのローンの返済もあるんですよね。それがいちばん出費としては大きいんじゃないですか?

 

先生 自己資金や返済期間にもよるけど、一般的にローンの返済額は支出の大きな割合を占めることになるね。そこで、家賃収入から、ローン返済額や管理費・修繕積立金のほか、購入時の仲介手数料、固定資産税などのコストを引いて、本当に最終的に手元に残る家賃収入をもとに計算するのが、「返済後利回り」なんだ。

 

ただ、ローンの返済額は人それぞれだから、自分の条件に合わせて計算しなければならないんだ。具体的に、次のような物件Cで「返済後利回り」を計算してみよう。

 

<練習問題1 物件C>

次のような物件の「表面利回り」と「実質利回り」を計算せよ。

 

●物件価格 4000万円

●購入時仲介手数料・諸費用等 280万円(物件価格の7%)

●自己資金 0円

●返済期間 25年

●借入金利 2.5%

●月々の満室時の家賃 32万円

 (4万円×8室、年間家賃収入384万円)

●月々のローン返済額 19.2万円(年間返済額230.4万円)

●固定資産税・管理費・修繕積立金等のコスト 4.8万円

(年間57.6万円、家賃収入の15%相当とする)

 

<解答>

 

表面利回りについて

 

物件価格は4000万円だけど、手数料等も含めると4280万円で購入。家賃収入は月32万円だよね。

 

だから、この表面利回りは、

 

と計算できるよね。

 

返済後利回りについて

 

家賃収入は月32万円だけど、毎月19.2万円のローンを返済し、さらに固定資産税・管理費・修繕積立金等のコストとして4.8万円かかるので、手元に残る1か月の金額は「32万円ー4.8万円ー19.2万円」で8万円となるよね。よって、返済後利回りは

 

となるんだ。

 

カナガワ君 毎月、最終的に手元に残る金額は8万円。いろいろ返済とか費用がかかるけど、年間96万円、利回り約2.24%が得られるということなんですね。

「返済後利回り」が2%以上の物件が狙い目!

先生 そういうことになるね。ちなみに、この「返済後利回り」は2%以上であることが望ましいんだよ。

 

カナガワ君 「返済後利回り2%以上」ですね。じゃあ、この物件は「買い」ですね!

 

<Point!>

「返済後利回り」は、家賃収入から、さまざまな返済を引いて

“最終的に手元に残る家賃”をもとに計算し、

返済後利回りは2%以上あることが望ましい。

さまざまなコストには、ローン返済額、管理費・修繕積立金、

購入時の仲介手数料、固定資産税などがある。

 

先生 基本的にはそういえるだろう。ただし、気をつけてほしいことがあるんだ。たしかに“常に満室”だとこの想定通りの家賃収入が得られるだろう。ただ、実際には退去者が出てしまって、予想通りの家賃が得られないことだってあるよね。

 

カナガワ君 そうですね。つまり、「空室リスク」も考えないといけないということですね。空室は何部屋と考えればいいんですか?

 

先生 空室を数値化するのは非常に難しいんだ。でも、一時的に空室が増える時期もあるかもしれないけど、ちゃんとしたいい物件であれば、1年などの長期間で見れば空室は5%程度にとどめることができるんだ。

 

その条件のもとで、本当の返済後利回りを計算してみよう。

 

<練習問題2 物件D>

次のような物件の「表面利回り」と「実質利回り」を計算せよ。

 

●物件価格 4000万円

●購入時仲介手数料・諸費用等 280万円

 (物件価格の7%とする)

●自己資金 0円

●返済期間 25年

●借入金利 2.5%

●月々の満室時の家賃 32万円(4万円×8室)

●月々のローン返済額 19.2万円

●固定資産税・管理費・修繕積立金等のコスト 4.8万円

 (家賃収入の15%とする)

●空室リスク 1.6万円(家賃収入の5%とする)

 

<解答>

 

月32万円の家賃収入に対して、出て行く金額は

 

●月々のローン返済額 19.2万円

●固定資産税・管理費・修繕積立金等の運営コスト 4.8万円

●空室リスク 家賃収入の5%である1.6万円

 

これらを引くと、「32万円‐19.2万円‐4.8万円‐1.6万円」で、毎月6.4万円が手元に残ることになるね。よって、

 

本当の返済後利回り

となるんだ。

 

カナガワ君 あ、返済利回りは1.79%となって、2%を割ってしまいましたね! これだと目安の「返済後利回り2%」を下回っているから、あまりよくない投資なのかな。それにしても、いちいちこんな計算をするのは大変だな・・・。

 

先生 これまでちゃんと計算していたけど、実は一気に計算してくれるサイトやアプリはたくさんあるんだ。たとえば、「収益・投資物件 簡易収支シミュレーション」http://www.rals.co.jp/invest/info.htmというサイトだと、物件情報と資金計画の条件を入力すれば、月々の返済額や最終的な返済総額、年間の手取りなどが計算され、表面利回り、実質利回り、返済後利回りも自動で計算してくれるんだ。

 

ほかにも、「ローン計算」アプリなどもあるから、使いやすいサイトやアプリを探してみてね。

 

カナガワ君 え~、そんな便利なサイトやアプリがあるなら、最初に言ってくださいよ!(笑)

株式会社Social River 代表取締役

1986年三重県生まれ。東京都港区在住。立命館大学産業社会学部卒業。 偏差値35から大学進学を志し、2浪の末立命館大学に入学。大学合格発表直後から受験勉強を資格試験に切り替え、 在学中に公認会計士試験に合格する。
世界一の規模を誇る会計事務所デロイト・トウシュ・トーマツグループである有限責任監査法人トーマツに就職。 新入社員から年収600万円が保証される生活に「これで一生安泰の人生が送れる」と思ったのも束の間、 自分自身の時間が削られていく不自由さに耐えきれず、毎日の激務をこなしながら起業のための勉強を開始する。 勉強期間中の副業で給料の10倍を稼ぎ出し、軌道に乗ってきた2013年に独立。
以来、事務所なし従業員なしの会社は年々売り上げを伸ばし、3年間で2億6600万円売り上げる。 2016年現在、4期目にして年商は5億円、粗利にして3億円を見込んでいる。 サラリーマン時代には想像できなかった「経済的」「時間的」「人間関係的」に自由な日々を送る。

著者紹介

連載初心者の不動産投資を成功に導く「物件選び」のポイント

 

初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!

初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!

金川 顕教

サンライズパブリッシング

「年収と貯金はいくら必要ですか?」「ローンが返せなくなることはありませんか?」「人口減少時代でも大丈夫ですか?」「どんな物件を買えばいいですか?」「よく知っているエリアで買いたい」 不動産投資を始めたばかりの著者…

 

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