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市街化調整区域とは？
都市の健全な発展や自然環境の保護などを目的として、都市計画法に基づいて都道府県知事や国土交通大臣が指定した区域を都市計画区域といいます。
都市計画区域は、下記のイラストのように、市街化区域、農地や緑地を保護することが重視される市街化調整区域、市街化区域でも市街化調整区域でもない非線引き区域に分かれます。
このうち市街化調整区域は、都市計画法では「市街化を抑制すべき区域」として法的に定義されており、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、自然環境を保護し、バランスのとれた発展を目指すために設けられた区域となっています。この区域では、将来にわたって計画的な市街化を抑制することが基本方針とされているため、宅地造成や建物の開発行為は原則として制限されています。
具体的には、住宅や店舗、工場などの建築物の建設や、土地の区画形質の変更といった開発行為が厳しく制限され、農地や山林などの自然環境を保全することが求められています。また、道路や上下水道、公園といった都市インフラの整備も原則として行われません。これは、新たな市街地の形成を抑制し、既存の市街化区域内での都市機能の集約を図るためです。
このように、市街化調整区域は都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保全するという重要な役割を担っています。ただし、既存の集落の生活環境の維持や、地域の実情に応じた必要最小限の開発については、一定の条件のもとで許可される場合もあります。
すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である市街化区域とは反対の性質をもっています。
市街化区域の特徴やメリット・デメリット、不動産投資における考え方については、こちらの記事で詳しく紹介しています。
市街化調整区域は買わない方がいい？
市街化調整区域の土地や建物を購入する際は、慎重な判断が必要です。特に不動産投資の観点からみると、市街化調整区域の物件はあまりおすすめできません。なぜなら、この区域では開発が制限されているため、将来的な区画整理や再開発による資産価値の上昇が期待できにくいからです。
また、賃貸物件として運用する場合も、人口減少が進みやすい地域特性から、安定した収益を確保することが困難になります。さらに、融資を利用して投資用の不動産を購入する場合、金融機関では市街化調整区域の物件に対して慎重な姿勢を示すことが多いため、資金調達の面でも大きな課題があります。
しかし、自己使用目的での購入を考えている場合は、また違った観点からの判断が可能です。例えば、都会の喧騒を離れてゆったりと暮らしたい、広い敷地で家庭菜園を楽しみたい、古民家をリノベーションして理想の住まいを作りたいといった生活スタイルを望む人にとっては、市街化調整区域の物件が魅力的な選択肢となる可能性があります。
このように、市街化調整区域の不動産購入を検討する際は、投資目的なのか自己使用目的なのか、目的によって判断が異なります。目的を明確にしたうえで、開発規制や建築制限といった市街化調整区域特有の制約を十分に理解し、将来的な土地利用の計画や資金計画を慎重に検討する必要があります。
不安な点がある場合は、不動産の専門家や行政機関に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。
