東京 vs. 地方の1Rマンション、投資に有利なエリアはどっち？

「東京の単身世帯数」は2035年まで増加傾向!?

2020年の東京オリンピック・パラリンピックの開催効果で、最近は都心部の物件価格が高騰しています。「これらはビジネスパーソンには手が出しにくい」と、地方の物件を紹介する業者も増えてきました。

地方の物件は東京よりも家賃は低くなり、その分、安く手に入るので利回りはそれほど変わらないことをアピールする業者もいます。入居率が100％であればそうかもしれませんが、空室リスクは東京よりも地方のほうが高くなります。

ワンルームマンションの場合、入居者は単身者がターゲットになります。下記のグラフは東京都の単身世帯数の予測です。少なくとも2035年まで単身世帯数が増加すると見込まれています。

［図表］東京都の単身世帯数の予測

少子高齢化が進み、日本の人口が減っていくなかでも、東京の単身世帯数が増えていくのか。単純に生涯結婚しない「おひとりさま」が増えていることもあると思いますが、人口の一極集中が進んでいることも大きく影響しているでしょう。

「経費率」を見ても、地方より都心が有利

もう一つ知っておきたいのは家賃収入に占める経費率です。東京に比べて地方の物件は家賃水準がどうしても低くなります。しかし、固定費としてかかる経費はあまり変わりません。地方の物件では経費の占める割合が大きくなり、実質的な利回りが下がります。

このように考えると地方よりも東京の物件のほうが有利といえるでしょう。