投資物件の「売買契約書」・・・確認すべきポイントとは?②

前回は、物件の「売買契約書」を交わす際にチェックするポイントとして、土地や建物の権利、区域・区分について説明しました。今回は、建ぺい率や敷地に面した道路などに関して、確認すべき点を紹介します。

建ぺい率、容積率が建築基準法を順守しているか確認

前回の続きです。

 

③建築基準法による事項

 

建築基準法では、土地の用途地域を定めています。その種類によっては建物を建築するときに制限を受けることがあります。

 

また、建築基準法で定められた建ぺい率や容積率が守られているかについても確認しましょう。範囲内でない場合は違法建築となり、融資を受けられない可能性があります。

 

建築当時は建築基準法の範囲であったにもかかわらず、その後の法改正で範囲外になる物件もあります。これを「現況不適格」といいますが、建て替えの際には、現在と同じ大きさの建物を建てることができません。

 

敷地に面した道路の種類・幅員などもチェック

④敷地と道路、私道負担の有無に関する事項

 

敷地に面した道路の種類、幅員、接道幅などが記載されています。たとえば、接道幅は「敷地が幅4メートルの道路に2メートル以上接していない」場合には、建物を建て替えることができません。

 

道路の種類は大きく分けて「公道」と「私道」があります。公道であれば問題ありませんが、私道の場合には建て替えができないこともあります。ただ、私道でも「位置指定道路」や「42条2項道路」と記載してある場合には、公道と同等となり建て替えが可能です。

 

また、「私道」という道路の種類があり、私有地であっても道路として提供する必要がある土地を意味します。私道は単独で所有している場合もありますが、複数の権利者が共有している場合もあります。

 

その場合、権利関係がややこしくなりがちです。また、私道部分の維持管理費が必要だったり、使用料が必要になる場合もあります。

株式会社レイシャス 代表取締役

不動産会社にて支店長、営業本部長執行役員を歴任し、2011年に株式会社レイシャスを設立。タックスプラン、リタイアメントプランを絡めた不動産コンサルティングに定評がある。AFP、宅地建物取引士。自身も投資不動産を所有している。

著者紹介

連載失敗しないワンルームマンション投資…物件選び・購入のポイント

本連載は、2018年1月23日刊行の書籍『決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

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住吉 秀一

幻冬舎メディアコンサルティング

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