投資物件の「売買契約書」･･･確認すべきポイントとは？②

建ぺい率、容積率が建築基準法を順守しているか確認

前回の続きです。

③建築基準法による事項

建築基準法では、土地の用途地域を定めています。その種類によっては建物を建築するときに制限を受けることがあります。

また、建築基準法で定められた建ぺい率や容積率が守られているかについても確認しましょう。範囲内でない場合は違法建築となり、融資を受けられない可能性があります。

建築当時は建築基準法の範囲であったにもかかわらず、その後の法改正で範囲外になる物件もあります。これを「現況不適格」といいますが、建て替えの際には、現在と同じ大きさの建物を建てることができません。

敷地に面した道路の種類・幅員などもチェック

④敷地と道路、私道負担の有無に関する事項

敷地に面した道路の種類、幅員、接道幅などが記載されています。たとえば、接道幅は「敷地が幅4メートルの道路に2メートル以上接していない」場合には、建物を建て替えることができません。

道路の種類は大きく分けて「公道」と「私道」があります。公道であれば問題ありませんが、私道の場合には建て替えができないこともあります。ただ、私道でも「位置指定道路」や「42条2項道路」と記載してある場合には、公道と同等となり建て替えが可能です。

また、「私道」という道路の種類があり、私有地であっても道路として提供する必要がある土地を意味します。私道は単独で所有している場合もありますが、複数の権利者が共有している場合もあります。

その場合、権利関係がややこしくなりがちです。また、私道部分の維持管理費が必要だったり、使用料が必要になる場合もあります。