投資物件の売買契約前に確認したい「登記簿謄本・賃貸契約書」

前回は、物件の「売買契約書」を交わす際にチェックするポイントとして、マンションの場合に記載される項目と、契約解除のペナルティ項目を取り上げました。今回は、投資物件の購入前に確認したい、「登記簿謄本」と「賃貸契約書」について見ていきます。

「登記簿謄本」は、土地や建物の履歴書のようなもの

売買契約を結ぶまでに「登記簿謄本」も必ずチェックしておきましょう。「登記簿謄本」は、その土地や建物の履歴書のようなものです。

 

内容は「表題部」「甲区」「乙区」の三つに分かれています。

 

「表題部」には、所在地や構造など、その不動産の概要が示されています。マンションのように区分所有権の場合には、建物全体の記載と専有部分の記載に分かれています。

 

「甲区」には、不動産の「所有権」について記載されています。これまでの「所有権」の移転も分かります。ここでは、売主が所有者であるかをチェックします。

 

「乙区」には、「抵当権」などについて記載されており、どこから融資を受けているかについて知ることができます。融資を受けている場合には「抵当権」が設定されていますが、購入後には抹消され、所有権の移転登記が行われます。

入居者がいる場合は「賃貸契約書」で家賃をチェック

購入する不動産に入居者がいる場合には、「賃貸契約書」もチェックします。まずは、家賃の設定が妥当かどうかを確認します。周辺相場と合致していれば問題ありませんが、明らかに高い家賃あるいは安い家賃が設定されている場合には“何か”があります。

 

高い場合には、売主が偽装している可能性があります。高い家賃で入居者が入っていれば、物件価格もその分、高く設定できるからです。売主が誰かに依頼して、一時的に高い家賃で契約をしている可能性もあります。

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株式会社レイシャス 代表取締役

不動産会社にて支店長、営業本部長執行役員を歴任し、2011年に株式会社レイシャスを設立。タックスプラン、リタイアメントプランを絡めた不動産コンサルティングに定評がある。AFP、宅地建物取引士。自身も投資不動産を所有している。

著者紹介

連載失敗しないワンルームマンション投資…物件選び・購入のポイント

本連載は、2018年1月23日刊行の書籍『決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門

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住吉 秀一

幻冬舎メディアコンサルティング

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