変形地の中でも「旗ざお状の土地」の活用が難しい理由

「旗ざお状の土地」では共同住宅が建てられない!?

斜面地以外にも、一見すると土地活用を図りにくそうな土地があります。その一つが、旗ざお状の土地です。旗の部分が敷地に、さおの部分は道路との間を結ぶ通路に当たります。道路から少し奥まった場所にある土地です。

道路付けの良し悪しでどの程度の大きさの建物を建てられるかが決まりますから、この旗ざお状の土地にはそう大きな建物は期待できません。しかも、このような敷地では防災上の観点から、共同住宅などの建設を禁じている自治体もあります。

道路付けの悪さと条例上の問題で活用は難しいが・・・

東京都を例に取りましょう。都は建築基準条例である建築安全条例の中で、「路地状敷地」と呼ぶ旗ざお状の土地に「特殊建築物」を建てることを禁じています。この「特殊建築物」には、学校、ホテル、劇場、病院などと並んで、共同住宅も位置付けられています。

戸建て形式の賃貸住宅もありますが、敷地規模がそれなりにある場合には共同住宅形式になろうかと思います。それを、敷地部分の広さは十分にあったとしても、「路地状敷地」に当たる旗ざお状の土地では建てることができません。

この規定を見ると、なるほど旗ざお状の土地は活用を図りにくそうです。道路付けが悪いのは動かしがたい事実ですし、そうした土地での建築に制限が加わるのは、防災や衛生という観点を重んじる建築法規の性格上、やむを得ないようにも思います。

ただ、そうした道路付けの悪い土地であろうが、敷地面積がそこそこあるなら、うまい活用を図りたいところです。さすがに戸建て形式の賃貸住宅にするには、市場性や事業性の面で難があるかもしれません。借り手が見つかるかどうか、十分な家賃収入を得ることができるかどうか、それらの面にリスクを感じる場合もあるでしょう。

賃貸住宅を経営しようにも、共同住宅は建設が禁じられ、戸建て形式は事業リスクが見込まれる。複数の世帯にも一つの世帯にも貸し出すことができなさそうです。

では、どうすればいいのでしょうか。この話は次回に続きます。