収益か、節税か…賃貸経営の目的で異なる「収支計画」の評価

前回は、賃貸住宅経営のリスクに備える方法を取り上げました。今回は、目的によって違いがある、賃貸住宅経営の収支計画の評価ポイントについて見ていきます。

収益性を狙うなら「毎年の黒字額の変化」が重要

何通りか立ててみた収支計画のシミュレーションを評価するにあたっては、賃貸住宅経営で何を求めるかという目的によって判断が異なってきます。

 

あくまでも収益性を狙う人、所得税や相続税の節税を狙う人、将来のキャピタルゲインを狙う人、などそれぞれの目的によって収支計画で注目するポイントが違います。

 

例えば、収益性を狙う人なら、毎年の黒字額がどのように変化していくかが重要です。できるだけ多くの黒字を積み上げていくにはどうしたらいいか、という視点でチェックします。

 

所得税や相続税の節税効果を狙う人の場合、賃貸住宅経営の収支だけでなく、所得税や相続税の節税効果と合わせてチェックする必要があり、より複雑になります。アパート経営の収支は赤字でも、それを上回る節税効果が出るのであれば、全体としてメリットがあることになります。

 

このように収支計画は、自分の目的に照らして、その実現が可能かどうかをチェックするためにも役に立つのです。

 

収支計画のシミュレーション=実際のキャッシュの流れ

収支計画のシミュレーションは実際のキャッシュの流れ、すなわち手元にどれくらいのお金が入ってきて、また出ていくのかを示しています。こうした手元のお金の流れを「キャッシュフロー」といいます。

 

一方、賃貸住宅経営による収益は税務上、「不動産所得」となり、毎年、申告して納税することになります。この「不動産所得」の数字とキャッシュフローの数字とは、基本的に違う点には注意が必要です。

 

特にローンの返済額における元金分と建物の減価償却費の扱いの違いにより、一致することはありません。

 

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載コンパクトアパート経営の手残りを最大化する「収支計画」の極意

ライディックス株式会社 代表取締役

富山県出身。高校卒業後に上京し、様々な仕事を経験した後に不動産業界に飛び込む。初営業したお客様より契約を頂くという業界ではきわめて稀有な実績をあげて以来、社内で圧倒的な営業成績を残す。その後、上場会社も含め数多くの不動産会社で事業責任者や執行役員を経験する。
2013年に独立しライディックス株式会社を設立、代表取締役に就任し現在に至る。経験から裏打ちされた物件の差別化戦略で、多くの資産家のサポートを行っている。販売実績は投資用・実需を含めて600棟を超える。

著者紹介

「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資

「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資

山上 晶則

幻冬舎メディアコンサルティング

2016年3月に不動産調査会社「タス」が行った調査によると、首都圏賃貸アパートが「空室率30%超」となっています。今後もさらに日本の人口減少は続き、その一方で貸家着工数は増え続けているため、多くの不動産オーナーが空室…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧