収益か、節税か…賃貸経営の目的で異なる「収支計画」の評価

収益性を狙うなら「毎年の黒字額の変化」が重要

何通りか立ててみた収支計画のシミュレーションを評価するにあたっては、賃貸住宅経営で何を求めるかという目的によって判断が異なってきます。

あくまでも収益性を狙う人、所得税や相続税の節税を狙う人、将来のキャピタルゲインを狙う人、などそれぞれの目的によって収支計画で注目するポイントが違います。

例えば、収益性を狙う人なら、毎年の黒字額がどのように変化していくかが重要です。できるだけ多くの黒字を積み上げていくにはどうしたらいいか、という視点でチェックします。

所得税や相続税の節税効果を狙う人の場合、賃貸住宅経営の収支だけでなく、所得税や相続税の節税効果と合わせてチェックする必要があり、より複雑になります。アパート経営の収支は赤字でも、それを上回る節税効果が出るのであれば、全体としてメリットがあることになります。

このように収支計画は、自分の目的に照らして、その実現が可能かどうかをチェックするためにも役に立つのです。

収支計画のシミュレーション＝実際のキャッシュの流れ

収支計画のシミュレーションは実際のキャッシュの流れ、すなわち手元にどれくらいのお金が入ってきて、また出ていくのかを示しています。こうした手元のお金の流れを「キャッシュフロー」といいます。

一方、賃貸住宅経営による収益は税務上、「不動産所得」となり、毎年、申告して納税することになります。この「不動産所得」の数字とキャッシュフローの数字とは、基本的に違う点には注意が必要です。

特にローンの返済額における元金分と建物の減価償却費の扱いの違いにより、一致することはありません。