なぜ今「区分マンション」の高値売却が可能なのか？

投資用マンションを求める外国人投資家、サラリーマン

ネガティブな話が続いてしまいましたが、現在は市況が盛り上がっており、絶好の売却タイミングであることは間違いありません。

不動産ブームが到来していて、多くの人・・・中でもサラリーマンが不動産投資に興味を持ち、投資用マンションを購入したがっています。それはすなわち、高く売れる可能性が高いことを意味します。

後述しますが、「新築」区分マンションと「中古」区分マンションでは、同じマンション投資でも意味合いが変わります。

ほとんどが失敗に終わる新築区分マンションに比べて、割安な中古区分マンションは、手堅いインカムゲインが得られます。月々の家賃から得られる定期的なキャッシュフローをインカムゲインといいます。

また区分マンションならではの買い手として、外国人投資家の需要もあります。ですから3年前に比べて、区分ワンルームに関しては比較的高額売却が可能です。

区分マンションは、「今が一番高く売れる時期」と言われています。上昇相場の波に乗り遅れないよう、売却を選ぶ人が急増しているのです。

融資の現状が分かる「短期プライムレート」とは？

住宅ローンの変動金利は「短期プライムレート」をもとに金融機関が毎年4月1日、10月1日に決定しています。基本的に投資マンションの融資条件も、この短期プライムレートで決まります。そのため、短期プライムレートを知ることが融資の現状を知ることにつながります。

短期プライムレートとは「短プラ」とも呼ばれ、金融機関が優良企業向けに対して行う短期（1年未満）で貸し付ける際に適用する最優遇貸出金利（プライムレート）を指します。金融機関同士が資金の貸し借りをする際の市中金利に連動します。

短期プライムレートは各銀行が自主的に定めており、最も多くの銀行が採用した最頻値および最低値、最高値を中央銀行である日本銀行が公表しています。現在はマイナス金利となっていますが、そもそもマイナス金利政策とはどういったものでしょうか。そして、マイナス金利は短期プライムレートへどのように影響を及ぼすのか、わかりやすく解説します。

2016年1月29日、日銀の「マイナス金利政策」の導入が発表されました。金融機関は、預金を預金者にきっちり支払うことができるよう、日銀の「当座預金」に預金することが法律で義務付けられています。この金利を、2月16日以降、一部をマイナス0.1％にするというのです。

これまでは概ね0.1％の金利が付いていたものが、残高によってマイナス0.1％の金利となります。

金融機関からすれば、日銀に預けておくと金利分を徴収されてしまうわけですから、日銀に預けるよりも企業や個人へお金を貸し出すほうがよいのです。実は、これが日銀の狙いです。投資に回すよう促し、経済の活性化やデフレ脱却につなげる・・・ということです。

とはいえ、日銀のマイナス金利の導入は、政策金利の引き下げではないので、短期プライムレートが直接下がるわけではありません。

住宅ローンの変動金利については、一部の金融機関で引き下げを行っています。大手銀行各行も、日銀がマイナス金利政策を導入した後、住宅ローンの金利を過去最低の水準に引き下げましたが、収益物件の融資で言えば、金利の引き下げの話は聞きません。

しかし、不動産への融資は活発です。金融機関は個人投資家に向けて金利を下げるのではなく、いわゆるBtoBで、不動産業者に対して積極的に融資する流れになっています。一方で、業者側からすると、買い取り資金があっても、肝心の物件がないので仕入れられないという現象が起きています。

また、収益不動産への融資でマイナス金利の影響は大きく出ていませんが、マイナス金利以前から超低金利は続いています。つまり利回りがそれほど高くなくても、イールドギャップは確保しやすい状況です。

イールドギャップとは、本来、「投資利回りと長期金利との差」を言いますが、不動産投資では、「借入金の金利と投資物件の利回りの差」を指します。

仮に年間の家賃収入が120万円、物件価格が1500万円であれば利回りは8％になります。一方、物件購入資金のための融資が金利2％だとすると、投資利回り8％と借入金利2％との差6％がイールドギャップとなります。

つまり利回りが同じでも、融資条件によって、キャッシュフロー（最終的に手に残る金額）が変わってくるわけです。