「潤沢なキャッシュフロー」作りを目的とした不動産投資戦略

今回は、「潤沢なキャッシュフロー」作りを目的とした不動産投資戦略を見ていきます。※本連載は、現役医師でありながら、不動産投資家として6棟、195戸の不動産を所有する、本間けい氏の著書、『激務の現役医師が実践 レバレッジ不動産投資 自由になるための最速メソッド』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、現在の財産や技術、社会的信用という自己資本に、不動産投資という他人資本を注入して、経済的自由を手に入れる方法についてご紹介します。

規模を拡大し、全体の空室率を薄めることにフォーカス

本書『激務の現役医師が実践 レバレッジ不動産投資 自由になるための最速メソッド』の2章にて、「スケールメリット」を生かした物件について触れた。不動産投資の規模が拡大するということは、リスクの分散にもなる。

 

例えば、20室ある物件を一棟持っていて、ここを満室にしようと躍起になるよりも、20室ある物件を5棟まで増やすのに情熱を注ぎ、100室中98室埋まっているほうが、キャッシュフローが大きくなるのは容易にお分かりいただけると思う。つまりは、満室経営にフォーカスするか、規模拡大して全体の空室率を薄めるか、にフォーカスするかという違いだ。

 

ずっと満室というのは、もちろん不動産投資家が目指すべきところである。しかし、1室、2室空いているからといって、そこに煩わされ、管理会社に何度も何度も連絡をして、空室を埋めるようガミガミ言う暇は僕にはない。それならば、やはり規模の大きい物件を買うべきだし、もう一棟、もう二棟と買い増しをして分母が増えていけば、1室や2室空室でも、全く気にならなくなるはずだ。

 

僕は、キャッシュフローを目的とした不動産投資家なので、物件が満室であるかどうかにはそこまでこだわっていない。それよりも、いかに効率よくキャッシュを得られるかに焦点を当てる、いわゆる「投資家マインド」を基に運営するようにしている。

 

物件を増やしていくことに拒否感を抱く方は、おそらく大家さんのマインドを持っているのであろう。僕のようなタイプの投資家を見ては、「あんなに物件増やしちゃって」とか「もっと足元をみて経営した方が良い」などと思っているのだろう。

 

もしも、あなたが何かをコンプリートしないと気が済まない性格で、どうしても「満室経営したい」と、こだわりがあるのであればそれで構わない。しかし、潤沢なキャッシュフローを目的とした不動産投資の場合、どんどん規模の拡大を進めていく「投資家マインド」にシフトすべきだ。

 

数字を正しく見極めないと、不動産投資はジリ貧に・・・

数字というのは都合がよく使えるもので、真実を炙り出すことも、隠すこともできる。1棟20室中20室埋まっている場合は「満室」であるが、5棟持っていてトータル100室中90室埋まっている場合の空室率は全体で10%となる。空室率だけ聞くと、「満室ですか!すごいですね!」と前者を優位に感じてしまうが、規模の大きさを考えると、キャッシュフローが多いのは、当然後者である。

 

一側面から判断するのではなく、高い目線で物事を見る「鷹の目」を持つことも、投資家マインドの大切な要素である。不動産投資というものは、数字の正しい部分を見極めないと、冗談抜きでジリ貧になっていく。

 

人によっては、優良物件を1棟持っていればそれでいいという方が多いし、実際に「1棟持っている」というだけで、「すごい」と言われることも少なくない。しかし、はっきり言って、1棟所有しているだけでは、僕の目指す経済的な基盤は構築できない。僕は6棟所有しているが、これからもどんどん買い増ししていきたいと真剣に思っている。

 

以前、「なんでそんなに不動産を買うんですか?」とある人から尋ねられたことがある。答えは明白だ。「そこに山がある限り登り続ける」登山家と同じで、そこに不動産がある限り、チャレンジし続けたい、と僕は考えている。

 

不動産投資を進めるとステージが変わって来て、どんどん新しい人に出会う。僕なんかが辿り着けないほど遥か上のステージの方もたくさんいるのだ。自身の人生の幅を広げるのに、不動産投資はとても大きな刺激を与えてくれた。これからもその刺激を受け続けたいというのが、僕の行動の源でもある。

 

 

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連載現役医師が教える「レバレッジ不動産投資」

医師
医学博士
不動産投資家

1982年生まれ。山形県出身。
2013年8月に不動産投資の開始を決意、1年以上の購入できない期間を経験し、2015年4月に1棟目を購入。その後わずか1年間で5棟を購入し、家賃収入は年間約1.3億円を突破。
現在は6棟、195戸の不動産を所有し、家賃収入1.5億円、返済比率35%を誇る。収益の柱を本業とは別に立てることによって、経済的な事情に左右されずに医師業に専念する日々を送る。

著者紹介

レバレッジ不動産投資

レバレッジ不動産投資

本間 けい

サンライズパブリッシング

融資の出やすい人は、スケールメリットを活かすべし! 忙しい現役医師である著者は、ライバルの多い物件よりも、 金融機関から融資を引いて高額な物件で勝負する方が有利だと気付きます。 本書では、プレミアム層ならではの不…

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