現金よりも「土地」を持つほうが節税効果が高い理由

様々な相続税評価減の規定がある土地の保有

前回の続きである。

考慮すべきはその土地に固有の要素だけではない。周辺地域の将来の道路計画や、建て替え時のセットバックの有無なども考えなければならない。場合によっては評価額を減らせる可能性があるからだ。

これらは役所の都市計画課や道路整備課、建築課で確認することができる。つまり、土地の総合評価は、地域全体の開発計画も含めて決まる、ということだ。

そして、相続税の適正な節税とはほとんどの場合、土地の実勢価格と評価額とのギャップを利用して行われる。

1億円の財産があるとする。これを相続する場合、現金のままなら相続税評価額はそのまま1億円だ。しかし、実勢地価1億円の土地を買えば、相続税評価額は、公示地価の8割程度とされる路線価で決まる。従って、現金より土地の方が、少なくとも2割以上の節税効果を得られることになる。

また、路線価には「広大地」「不整形地」などさまざまな減額規定があるので、評価額がさらに下がることもある。

地価によっては、評価額が逆転することもあるので注意

ただし、実勢地価は常に変動する。路線価は実勢地価を後から追いかける性格の指標のため、地価が上がっている時と、下がっている時で評価額ギャップが逆転し、節税効果が得られないこともあるので要注意だ。

本連載のテーマは「高齢化時代の相続税対策」。誰もが長生きする時代、認知症などで相続手続きができなくなる前に、余裕をもって生前対策をしましょう、と提案している。そのためには相続財産の明細を作り（財産の棚卸し）、土地や建物など相続財産にかかる相続税の仕組みと、減額規定を正しく知っておく必要がある。