所有不動産を活用した典型的な相続税対策の事例

今回は、土地や現金にかかる相続税を減らす「二つの手法」について説明します。※本連載は、エクスプレス・タックス株式会社の代表取締役で、税理士の廣田龍介氏による著書、『事例でわかる高齢化時代の相続税対策』(毎日新聞出版)より一部を抜粋し、相続の基本的な知識を、事例を交えながら紹介します。

所有物件を建て替えるか、売却するか悩むAさん

東京都世田谷区のAさんは72歳。10年前、両親からの相続で取得した住宅に奥さんと住んでいる。建物は築40年と古く、建て替えるか、売却してもっと便利なところに住み替えるか悩んでいた。昨年、庭で転んで足の骨を折り、その後階段の上り下りや庭木の手入れが大変になったからだ。

 

土地は165平方メートル(50坪)と、この地域では一般的な面積。相続税評価額を計算すると、1平方メートルあたり50万円で計8250万円になった。もし売却するなら約1億円で買い手が付くという。

 

自宅以外の相続財産は金融資産約2億円。配偶者と長男、長女の3人が相続人で、子供2人はそれぞれ家庭を持って別の場所で暮らしている。

小規模宅地等の特例と、配偶者控除の活用

この状態で配偶者や子供への相続が始まるとする。自宅敷地をそのまま配偶者(奥さん)が相続すれば、特定居住用の小規模宅地の評価減で80%減額できるため、20%評価で1650万円になる。金融資産を含めた相続税は、配偶者控除前で総額約3200万円だ。とりあえず納税や財産分けに問題はない。

 

さて、Aさんは、近所で相続が発生し、4〜5階建てのマンションや2〜3棟の戸建て住宅が新築される光景をよく目にしていた。

 

そこで、生前対策として自宅を活用しようと考えた。敷地に賃貸併用住宅の4〜5階建てマンションを建設するか、自宅と土地を売却して住み替えるかのどちらかだ。

金融資産で「賃貸併用マンション」を建設

まず、マンションを建設する場合。建設費は約2億円という試算が出た。賃家と自宅の併用で、賃家部分を8割として計算する。貸家部分の30%減額を考えると、建物の相続税評価額は約1億円になる。

 

また敷地については、165平方メートルのうち8割部分を貸家建付地(貸家目的の宅地)とし、国税庁の計算式に従って評価額を算出する。Aさんの居住地の借地権割合は路線価図によると70%、また借家権割合は全国ほぼ一律の30%だ。

 

自用地とした場合の価額8250万円−(自用地とした場合の価額×借地権割合0.7×借家権割合0.3×賃貸割合0.8)=6864万円相続税評価額は計6864万円だ。

 

さらに減額規定がある。賃貸部分80%は、賃貸事業用の小規模宅地として200平方メートルまでなら50%減額できる。自宅部分の20%は、特定居住用として80%減額が可能。これらを組み合わせると、土地の相続税評価額は約2937万円となる。

 

自宅敷地として奥さんが相続した場合は1650万円なので、約1287万円高くはなるが、金融資産2億円が建物約1億円の評価額に変わるので、約8713万円の減額メリットが生じることになる。その代わり金融資産はなくなる。

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エクスプレス・タックス株式会社 代表取締役
税理士

福島県いわき市出身。昭和60年税理士登録。昭和61年株式会社タクトコンサルティングに入社し、不動産を使った相続税対策の草創期から資産税に携わる。土地は“持つべき資産”から“利用すべき資産”への発想に転換すべきことを早くから提唱。
平成23年1月にエクスプレス・タックス株式会社代表取締役に就任し、個人・法人の資産税を中心とした幅広いコンサルティングおよび講演を行っている。講演では、ケーススタディ方式で易しく解説し、多くのファンを持つ。また、最近では不動産M&A・等価交換事業・法人化対策・家族信託に特化したコンサルティングに力を入れている。

著者紹介

連載高齢化時代の基礎教養 事例でわかる「相続」の知識

本記事は、毎日新聞のニュースサイト「経済プレミア」に2015年6月から連載されている「高齢化時代の相続税対策」と、同名の書籍(毎日新聞出版刊)を元にしています。その後の税制改正などには対応していない可能性もありますのでご了承ください。

事例でわかる 高齢化時代の相続税対策

事例でわかる 高齢化時代の相続税対策

廣田 龍介

毎日新聞出版

相続税が増税され、富裕層でなくても相続の正しい知識と対策が必要な時代になりました。少子高齢化・長寿化で生前対策の重要性も増しています。あなたの大事な資産を生かす方法を、税理士の廣田龍介さんが指南します。毎日新聞…

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