今回は、「区分建物」と「一棟建物」、「新築」と「中古」について、投資対象としてのメリット、デメリットを見ていきます。※本連載は、普通の会社員でありながら、不動産投資で大きな成功を収めている高岡政彦氏の著書『年収350万円からの大家さんライフ』(マイナビ出版)の中から一部を抜粋し、物件探しの方法から購入までの実務を紹介します。

比較的安く買える区分建物、収益規模が大きい一棟建物

物件の特徴によってそれぞれいい面、悪い面があります。区分建物と一棟建物、都会の物件と地方の物件など、どの選択にもメリットとデメリットがあります。

 

当たり前ですが、新築の方が中古より素晴らしい投資ならば、みんな新築を買いますし、都会が地方より勝るのであればみんな東京で物件を探します。

 

代表的な選択肢のメリット、デメリットを書きますので、投資対象を選択する際の参考にしていただければと思います。

 

<区分建物×一棟建物>

 

区分建物:比較的安値で買えるため手が出しやすい。

一棟建物:金額が大きく、手を出しにくい。

 

区分建物:その所有物件が分散するので、リスクの分散ができる。

一棟建物:予期せぬ不慮の事故(焼失、近隣住環境の変化)が起こると、建物すべてに影響するリスクがある。

 

区分建物:投資額が少ない反面、収益も少ないので、キャッシュフローを大きくするには、何度も売買しなければならず面倒。

一棟建物:投資額が大きい分、収益規模も大きいので、一度いい物件を買えば、かなりの収益になる。

 

区分建物:自分の自由に建て替え、修繕工事ができない。

一棟建物:いつでも自由に、自分の思いのままに手を入れることができる。

 

*区分建物の方が、若干高い利回りで売られていますが、賃料収入に占める固定費(管理費、修繕費)の割合が大きいので、年間のキャッシュフローで考えたら、あまり変わりません。

税制面でのメリットが多い「新築」だが・・・

<新築×中古>

 

新築:しばらくの間、修繕費用がかからない。

中古:修繕費用が必要になる。

 

新築:税制面でのメリットが多い。

中古:税制面でのメリットが少ない。

 

新築:利回りで劣る。

中古:利回りで勝る。

 

新築:新築業者が10%近くの利益を確保してからの販売になるので、お買い得感がない。

中古:個人の売主から買うので、タイミングでお買い得物件を買える可能性がある。

 

*新築物件は中古物件よりも利回りで3%前後低く売られています。ただし、融資期間も長いので、年間当たりの返済金の額が少なくなり、結果、年間のキャッシュフローは中古物件とあまり変わりません。

 

ただし、「新築プレミアム」という、新築時のみ高い家賃設定が可能なので、新築時入居者が出た場合は、家賃を減額しなければならないことに注意しましょう。

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